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標題: 惡意隱瞞賣凶宅 遭起訴! [列印本頁]

作者: 絕對官僚    時間: 2011-12-13 00:48:02     標題: 惡意隱瞞賣凶宅 遭起訴!

  賣凶宅不能再是不能說的秘密!就在高雄市的苓雅區一棟大樓裡頭位在七樓房子,曾經在民國九十五年九月,前屋主在裡頭燒碳自殺,後來有一對李姓夫婦用兩百三十萬買了下來,想用四百萬賣出,賺中間的一百七十萬的差價,竟然刻意隱瞞凶宅的事實,買家後來知道了,想取消交易遭到拒絕,買家告上法院,檢察官以詐欺罪將這對夫妻起訴,消息傳出引發房仲業者討論。

  所謂的凶宅就是房屋裡頭發生非自然身故情況,現在房仲業者都知道這個可不是開玩笑,一定得要告知買家,而且還有人對這個部份想出新商機,凶宅保障成為賣屋的另類保證。檢察官這一次用詐欺罪起訴,讓房仲業者也認同,直說這是很好的案例教育,不過現在只是起訴,就已經引發大家討論,未來法官審理判決後,認不認同也將是房仲業觀注焦點。

法律教室:

◎ 何謂凶宅?
(一)屋內死亡之人非自然生故
(二)曾發生兇殺或自殺致死案件
(三)賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

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◎ 最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照,又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限。

次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」,至於兇宅之定義,依目前房屋仲介公司之規範,係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,此一因素,雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,惟就一般社會大眾言,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對居住於其內之住戶言,除對居位品質會發生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。

因此在房地產交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋或不動產,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產,無論從心理層面或市場接受度而言,皆非一般適於居住之標的,且有明顯異於週遭環境情形,即與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,故依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。

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◎ 針對「非自然身故」的模糊地帶,如有人從十二樓房內跳樓自殺,但是卻死在一樓大門前,這種情形到底十二樓是凶宅,還是一樓是凶宅,亦或是一樓到十二樓的房屋都屬凶宅。過去市場認為,「非自然身故」不是在該屋內,所以十二樓的該戶房子並不屬凶宅,反而有些人會認為一樓房子是凶宅,因為死者的慘狀就發生在該屋前。如今法院實際判例,卻是採認跳下自殺的十二樓房屋是屬凶宅,顯然與過去的市場認知有差異,而且解釋有趨嚴的情形。

◎ 值得注意的是,病死、自然死亡或意外事件造成的死亡,並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例,一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件,向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金,但法官調閱檢警相驗紀錄,發現死者係服藥過量意外死亡,認為「意外死亡」不構成「凶宅」,判決宋姓屋主敗訴。


來源:聯晟法網





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