SOGO論壇

標題: 有人也是投資客嗎? 土地跟房子 [列印本頁]

作者: wind030365 時間: 2014-3-25 11:16:16 標題: 有人也是投資客嗎? 土地跟房子

如題最近在當投資客雖然利潤不錯但是奢侈稅的問題還是很麻煩

想問一下論壇的朋友有人也是投資客我在中部

有人可以交流嗎????

作者: colint 時間: 2014-3-25 11:54:54

用錢炒錢速度當然快
我堂哥之前找我爸一起買重劃區的地
兩年後轉賣竟然就賺一個退休金
不過這是有錢人的遊戲

作者: poltaskld2 時間: 2014-3-25 11:57:45

近年來由於房價不合理飆漲，引發高民怨，加上我國房地產短期移轉稅負相當低、土地短期交易不課徵土地增值稅等原因，今年二月底之前政府首度放出將對不動產課徵奢侈稅的空氣，在民氣可用的情況下，房地產市場稱為奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」在四月十五日正式立法通過，六月一日正式上路，這是建國百年來立法速度最快的法案，也是有史以來政府第一次立法來抑制房市的短線炒作。

根據財政部的說明，奢侈稅不溯及既往、不訂落日條款、一視同仁不分區實施、不論賺賠都課奢侈稅，所以對房市的殺傷力是非常大的。

一、不溯及既往

奢侈稅屬於銷售稅性質，對於該條例生效後之銷售行為課稅，並無溯及既往。部分民眾於該條例生效前已購置非自用宅者，無法預知本措施，可能引起反彈。惟如對該條例生效前購置不動產，一律排除課稅，反而鼓勵在條例生效前搶購，助長漲價，短期銷售也不用課稅，且使該條例延後1至2年產生效力，政策效果大打折扣。

二、不訂落日條款

該條例並不影響正常交易，為宣示政府長期健全房屋市場之決心，不宜在制定之初即明定僅實施一定期間。未來如有必要落日，宜循立法程序處理。

三、不分地區及不訂門檻

該條例之立法目的係為加重買賣非自用不動產稅賦，以達到抑制短期投機炒作。除對於已有房價不合理飆漲之部分都會區實施外，對其他地區一體適用，可收預防投機炒作之效，且如選擇部分地區施行，資金恐流向不課徵之地區，將造成該地區房價不合理上漲。房價穩定，可使民眾購屋支出減少，增加其可支配所得，帶動消費增加，反而有利於該地區之就業。

各地不動產價值差異甚大，民眾購屋能力多與當地所得水準有關，難以訂定全國一致性標準；總價值偏低之不動產不表示無炒作之可能，投機亦有可能偏向炒作套房等小單位或藉由分次移轉規避門檻限制，致未能落實政策美意。該條例已合理訂定排除課稅範圍，正常交易不受影響，自不宜再限制地區及金額。

四、不是賺錢才課稅

奢侈稅屬於銷售稅性質，與賺賠無關，就像營業稅、貨物稅一樣，不論買賣有沒有賺錢，都要課營業稅、貨物稅。若有賺錢才課稅，係就資本利得課稅之概念，將使稅基縮小，恐使政策效果打折。

奢侈稅因為具備了上述的特色，所以對房市的殺傷力自是非常的大，如何能有效的避開奢侈稅，就成了後奢侈稅時代投資房地產必修的課程了，以下是避開奢侈稅的十大招數，有些或許真的可行，有些則還有爭議，建議在採用之前還須詳加研究，避免得不償失！

1.轉售為租

奢侈稅主要是針對短線炒作者課以重稅，所以只要將房地產交易的時程拉長到兩年以上，就能順理成章的省下大筆奢侈稅，在這個原則下「轉售為租」當然是可行的，將過去短線進出的房地產改為長線持有，每個月收取穩定的租金收益，也就是從投資客轉換成包租公包租婆，等到房地產持有時間超過兩年，再考慮是否要售出。

「轉售為租」絕對是可以避開奢侈稅的方法之一，也是正正當當合法的節稅操作，只是兩年的房市變化、房價起落會如何，誰也無法預料，很可能出現「賺了租金，賠了房價」的情形，加上國內租屋市場租金報酬率普遍偏低，是否要拿少少的租金賭兩年的房市景氣好壞，都是將手頭房產「轉售為租」之前該好好盤算的關鍵點。

2.以租代買+反設定

以租代買為的就是要規避奢侈稅兩年的「綁約期」，買賣雙方在兩年內以租約代替買賣交易行為，等期滿後再進行產權移轉，押租金也都轉為自備款，這就可免掉大筆奢侈稅。由於租賃合約對承租之買方較沒保障，所以實務上都會進行所謂的「反設定」，要求賣方先行設定抵押權給予買方，避免萬一將來賣方反悔。但實際上還是可能會發生兩年後賣方因房價上漲反悔不賣，或買方因房價下跌而不買，甚至是賣方過世子女不認帳的情形，衍生諸多交易糾紛。

3.國宅式買賣移轉

國民住宅是政府為了實現住者有其屋，所推出的便宜住宅，主要是給中低收入無自有住宅者申請入住。根據國民住宅條例的規定，國宅所有人必須住滿一年才可以轉賣，但是在過去國宅的年代，很多第一手的國宅住戶未住滿一年就先行做權利移轉，以契約約定雙方權利義務，等到期滿後再辦理過戶。

這種國宅式的交易模式，當然也可搬過來在後奢侈稅時代來使用，買賣雙方以契約自由原則簽立買賣合約，約定售屋方在其房產取得滿兩年後再進行產權移轉，以避開奢侈稅。這種交易模式早在國宅年代就存在，面對奢侈稅當然也可援例照用，只是過去國宅模式的交易，衍生很多產權糾紛，例如期間簽約賣方不幸死亡，其子女不承認該筆房屋交易，或是在產權移轉之前房價大幅上漲（賣方反悔不賣），或是房價重挫（買方反悔不買）等因素，都可能導致房屋產權移轉生變，這在後奢侈稅年代也是可能發生的，買屋人是否願意承擔這類不可知的風險，都是交易成功與否的關鍵所在。

4.不動產信託

「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」在後奢侈稅時代，賣屋人可以利用信託的機制，以「他益信託」的方式，將房地產信託給第三公證人如銀行或信託公司，並將買方設定為受益人，等到兩年過後再將房地產產權過戶移轉給買方，因為產權移轉是在兩年後，自然能夠避開奢侈稅。

不過，也有人以法律的觀點提出不同的看法，認為以信託方式將買賣不動產信託予特定第三人，於信託期間再依信託本旨出售處分，轉售他人，恐還是有法律上的疑慮。其成立與否完全要看這種信託行為是積極信託或是消極信託，如果是屬於後者，自然屬無效。

如果是消極信託，行為人信託的目的，僅為使他人代為處理事務（如代繳交稅金或代為處理共有物分割等），而將其財產權移轉於受託人，自己仍保有實際支配及收益之權利者，其移轉縱以「信託」為名，尚非信託法上之信託。此外，受託人縱有管理或處分信託財產權限，惟其處分（如拋棄信託財產所有權）倘非為受益人之利益或特定目的為之，亦不符信託本旨。同理，信託若係為使受託人假信託之方式而遂行其節稅或其他脫法之實，其信託行為自是無效。何況信託雙方還須負擔信託費用及較高的代書費用，所以若是想要以不動產信託規避奢侈稅，還是要三思。

5.履約保證

所謂履約保證，最早出現在建築經理公司八大業務當中，主要是要協助建設公司履行價金專款專用、完工交屋等對購屋人的相關義務，確保購屋人的權益不會受到損害，後來也衍生到成屋市場的交易，成為保障買賣雙方的一種交易保障方式。

一般在成屋買賣成立時，會經過簽約、用印、完稅、交屋四個步驟，而到完稅時，稅單的錢一交給政府的同時，權狀的名字就會變成買受人的名字，不再是原屋主的名字，這時候如果買方跟代書有勾結的話，權狀拿了就跑，但是屋主只拿到成數不足的價金，那屋主是不是欲哭無淚？

反過來說，如果在稅單繳納之前，權狀還沒改所有權人的姓名，這時候屋主已拿了買方付的一部分價金，那買家不是虧大了？為避免以上的問題，實務上往往會找第三者建經公司或銀行。在建經公司或銀行內開立一個專戶，把買方付的價金跟賣方的權狀一起交給銀行保管，等到交屋的時候，銀行確定成交時，再把新的權狀給買家，把所有價金給賣方，以此作為履行契約的保障方法，稱之為履約保證。

履約保證是一種控管房產交易安全的機制，當然也是控管交易流程的一種方法，所以在實務上後奢侈稅時代也可以此方式來「延遲」交易的時間點（拉長到兩年），有效避開奢侈稅兩年的「綁約期」，但它又有保障雙方權益的機制，所以被認為是個不錯的避稅之道。今年建築業已經強制要實施履約保證，仲介業者實施成屋履約保證（或稱價金履約保證）也已經很多年，實務上並不陌生，只是要如何轉化為避奢侈稅的流程還要再進一步研究，當然有沒有法律上的疑慮，也要同時釐清。

6.假離婚

民間因債務糾紛，債務人惟恐累及妻小，常常會有所謂的假離婚之情事。面對奢侈稅的高稅率，如果夫妻在短時間內都新購入房地產，這兩戶房產其中一戶未來在兩年內出售可能就不符自用住宅規定，也無法符合一年內換屋之規定，因此會被課到奢侈稅。

如果真要躲掉奢侈稅，夫妻辦理離婚，應是可行的方式之一，夫妻各自分戶設籍，名下不動產就符合「一生一屋」自有住宅的免稅條款。由於我國民法並無限制結婚與離婚的次數，假離婚可以避開奢侈稅，同樣道理，也可以假結婚、真離婚方式來規避奢侈稅，只是這種方式後遺症也不少，雖然說沒有法律上的問題，但最怕就是弄假成真。

另外，與假離婚類似的手法，就是讓已成年子女遷出設籍，因為這樣也符合「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋」的自有住宅規定，可以正當的免掉奢侈稅。

7.假贈與真買賣

民法第四百零六條規定：稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產，無償給予他方，他方允受之契約。基本上贈與也是一種契約行為，雖然贈與是屬於奢侈稅的豁免條款之一，不用繳交奢侈稅，若不動產買賣雙方約定以「假贈與真買賣」的方式規避奢侈稅，實務上贈與稅還是逃不掉，只是贈與稅對不動產課稅基準是以公告現值來計算，而公告現值又遠低於市價的情況下，與奢侈稅的高稅率及實價課稅比較起來，還是划得來的。

只是「假贈與真買賣」牽涉到後半部真買賣的事實，國稅局若要嚴格查稅，只要針對雙方之間有無巨額資金（金流）來往，或是請受贈與者「喝咖啡」，假贈與真避稅的西洋鏡很快就會被拆穿的。

8.一買一賣換屋

符合自用住宅規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，導致共持有二戶房地產時，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地（即「先買後賣」），且出售後仍符合自用住宅規定者，免徵奢侈稅。這是財政部針對合於情理之換屋行為給予的豁免條款之一，加上非自願性的換屋行為如工作調動等，也都免徵奢侈稅，只是這樣的豁免條款都可能成為投機分子鑽法律漏洞的地方。

雖然這是個明顯的法律漏洞，也可能成為投機取巧者避稅的巧門，但要這麼做第一理由要充分，第二是不可能太過頻繁，因為若在一年之內就有三、四次的換屋行為或工作異動，明顯是不合常理的，詭計也是很容易被視破的。

9.稅額轉嫁給買方

成本轉嫁，這是很多商品交易時常會看到的現象，不過前提必須是處於賣方市場，如果市場清淡、買方稀少，這時想要將稅費等相關成本轉嫁出去，可說是難上加難。奢侈稅實施，對短線投資房地產者無疑增加了10~15%的稅費負擔，因此，如果能夠順利的將這些額外增加的負擔轉嫁給買方，那就沒什麼好憂慮的。

基於成本轉嫁的緣故，有市場人士已經指出，六月奢侈稅實施後房價可能會逆勢上揚，或許就是基於這樣的觀點與看法，也有人以香港實施類似的炒房稅為例，當地房價是先跌後漲。不管怎樣，奢侈稅是政府抑制房價的一項新嘗試，短時間還很難看到對房市的影響是好是壞，但若奢侈稅實施後，賣方真的可以輕易的將稅費轉嫁出去，那就表示政府的打炒房是無效的！

10.假合約

我國不動產買賣契約現行實務上有兩種，一種是地政士（代書）依據買賣雙方當事人合意之實際買賣交易價格、付款條件、買賣條件等，經買賣雙方同意所簽訂之契約書，俗稱私契。另一種是辦理產權過戶移轉登記使用，由政府機關制定之公定契約書，俗稱公契。長期以來，國內房地產市場就存在著私契---「合意簽訂合約」之空間，買賣雙方常常可能基於避稅或節稅的考量，要求簽立所謂的「假合約」，三千萬的房子可能簽買受價是一千八百萬，是很常見的事。

由於奢侈稅是以實價課稅，對於想要避開奢侈稅的人，若能將房地產合約價格拉低，當然對賣方就更有利，因此假合約之情事，在後奢侈稅年代恐怕會越來越多。只是假合約雖然可明的避掉奢侈稅，但是暗裡的資金流如果露餡，還是有可能被抓到有逃漏稅之虞，買方還可能吃上協助逃漏稅的官司，這樣的風險買方是否願意承擔，也是假合約方法能否成行的關鍵。

作者: wind030365 時間: 2014-3-25 12:08:19

poltaskld2 發表於 2014-3-25 11:57
近年來由於房價不合理飆漲，引發高民怨，加上我國房地產短期移轉稅負相當低、土地短期交易不課徵土地增值稅 ...

你非常的用心看你的回覆讓我了解一些不足的東西非常謝謝你的回覆辛苦你

作者: poltaskld2 時間: 2014-3-27 12:24:25

wind030365 發表於 2014-3-25 12:08
你非常的用心看你的回覆讓我了解一些不足的東西非常謝謝你的回覆辛苦你 ...

那你應該很有錢吧會想投資的人都是想者說以高投資高報酬你有想過萬一失敗了呢? 我這覺得不館做甚麼投資都很好但是永遠不知道下個月收入會是多少

作者: wind030365 時間: 2014-3-27 12:28:46

poltaskld2 發表於 2014-3-27 12:24
那你應該很有錢吧會想投資的人都是想者說以高投資高報酬你有想過萬一失敗了呢? 我這覺得不館做甚麼投 ...

第一我沒有很有錢

第二失敗的定義我不懂我不知道你所指的失敗是指地震然後房子倒光嗎?

第三我本來就沒領月薪過活

謝謝你的建議我收到了

作者: poltaskld2 時間: 2014-3-27 12:34:25

哈哈我所說的失敗是指萬一投資的沒有回本或是淨賺的意思我並不是在笑你而是一個安全期如何去掌握沒有領月薪挖~~那你一錠很厲害唷我想請問你是做甚麼可以辦到的?

作者: wind030365 時間: 2014-3-28 10:27:30

poltaskld2 發表於 2014-3-27 12:34
哈哈我所說的失敗是指萬一投資的沒有回本或是淨賺的意思我並不是在笑你而是一個安全期如何去掌握沒 ...

房地產的投資跟一般的投資比較不一樣我以前是做建築業的謝謝你哪麼替我擔心我會虧錢


至於  你想太多了  我並不覺得你在笑我不管你怎麼感覺對我而言我也沒損失必竟這只是網路

最後  我做什麼的我這樣說好了我投資很多都是股東  譬如一個加盟體制的飲料店一間餐廳等等之類

作者: tarochang 時間: 2014-3-29 00:46:23

我在北屯賣房子
以目前來說投資客多半買預售屋

作者: wind030365 時間: 2014-3-29 11:04:34

tarochang 發表於 2014-3-29 00:46
我在北屯賣房子
以目前來說投資客多半買預售屋

這位論壇的朋友可以方便問你你所謂的賣房子是指你是房仲

還是你做建案的銷售人員還是你也是投資客????

歡迎光臨 SOGO論壇 (https://oursogo.com/)