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標題: [原創]簡易房地產投資概論Ｉ [列印本頁]

作者: 怒蛟浪翻雲 時間: 2007-3-5 23:48:58 標題: [原創]簡易房地產投資概論Ｉ

這是應邪心版主之邀（其實是盧），

淺談一下房地產投資之簡易計算方式！

先問大家一個簡易觀念，
不動產真的不能動嗎？？

買不動產不是要考慮很多因素：
價錢、地段、交通、生活便利性......等等

其實這樣說好了，不動產轉化為現金的方式，
除了買賣外，還有一個是租金。

租金同時也是隨著地段、交通、生活便利性等，
所有購屋考量因素而變動，
因此怎麼安全的投資一個房地產，
提供一個簡易計算方法：

一、先至您選定之區位，查閱一下租金行情：
這時您就可以發現，隨著屋齡、區位、
建築型態（套房、公寓、華廈、辦公大樓）等，
就會有不同的行情，您可以簡單的算出，
單坪租金的數字！

二、計算您的房屋每坪單價：
以換算出租金每坪月租800元為例！（報稅外加）
貸款年利率以3%為基準！

（800X12)/(1+15%)=8,348元
註：15%是基本獲利，因還要繳地價及房屋稅！
8,348/3%=278,620元
這就是您購買這房子，每一坪單價的上限！

備註：當然考慮的因素，要詳細計算的話，
最少還有五、六點需要納入計算，
但這樣的評估也有85％以上之準確率，
如大家對這方面有興趣，
擇期再跟大家分享一下較精密的評估！

PS：打字好累，希望對大家有幫助！

《本帖最後由 怒蛟浪翻雲 於 2007-3-5 23:52 編輯》

作者: 小新划島 時間: 2007-3-5 23:59:01

在前陣子過年期間,
聽親友提起在北部的房地產投資,
買房子當起包租公,
且不必買太高檔或太新的房子,
然後每月就靠著租金繳房貸,
在多年之後這些房子就變成自有資產了!!
也就是說向銀行貸款買房子,
在轉由房客繳納這筆房貸,
當房貸繳清後,
以後不管是租金或是賣掉,
換算起來都比銀行定存還要划算很多!!

作者: treefu 時間: 2007-3-6 06:11:59

想法是不錯如果租約中斷或租金未達標準呢

作者: 怒蛟浪翻雲 時間: 2007-3-6 10:21:01

原帖由 treefu 於 2007-3-6 06:11 發表
想法是不錯如果租約中斷或租金未達標準呢

如果您是純投資，租金未達標準，
那就是告訴你，房屋單價過高，
不宜購買！

至於租約中斷問題，是另外考慮幾點因素中，
找時間將相關因素整理一下，
再統一說明！

作者: 565163 時間: 2007-3-7 08:07:38

有土斯有財
這個觀念
是亙古不變的
但如果是經由借貸來投資
風險相對增加許多
一但週轉失靈
就容易陷入困境

作者: 搖滾Jason 時間: 2007-3-22 14:23:02

我的職業就是房地產廣告公司
我對於高雄的房地產市場比較熟
現在全高雄有大概20個案子是我們公司賣的
所有房子的價格都是我們和建商訂出來的
其實房子並沒有一定的價格
價格是我們橋出來的
以高雄的美術館為例
同一個區段從10萬/坪-25萬/坪,差距250%
從採光視野規劃管理臨路狀況
基本上價位並沒有一定
所以單純以自用購屋的方式來講
1.選定地段-地緣性,生活習慣(郊區或市區),學區,交通(交流道,臨路狀況,
            捷運對高雄人來講我判斷影響不大,所以不列入)
            例想要百貨公司的便利就去看前鎮區的房子
                           想要公園運動就去看美訴館

2.選定產品-大樓(2-5房),透天(車庫式或騎樓店面式)皆有
                     但是就是要看你的使用率,我們大概每10-15年就會換一次房子
                     所以我們只要夠用的就好,2個人要住的就選2房就好,需要2間房間的
                     就選2-3房,不要去多花錢去買自己用不到的坪數.

3.選定隔局-看是要客廳大一點還是房間大一點
                     衛浴是否要開窗,需要幾套衛浴,還是一句話
                     不要多花錢去買一個你一個月用不到10分鐘的空間

4.衡量負擔-以自己的收入的1/3來做為月負擔最佳
                     例月收10萬那就是準備一個月還3.5萬
                     回推的話就是貸款預算630萬(去看房子請小姐幫你算一下)

5.價位比較-區域跟產品選定後多比較幾個案子的價格,中古屋也可以比較
                     比較中古屋還有一個優點就是你可以判斷出,房子區域價格的抗跌性
                     比較後你就可以判斷房子的單價落點在哪

如果是自己要住的就盡量不要牽扯進投資的因素在裡面
這樣才不會買到自己不適合的房子

投資
以今年高雄的趨勢來講
可以搶進的會有2部分
豪宅跟捷運附近店面
今年搶進後
豪宅要再明年的下半年前甩掉獲利大概會有1-2成
捷運店面大概在捷運通車前聲勢會超到最高
賣掉會有3-5成的獲利,千萬要在通車前甩掉喔
通車時就是夢醒時,價位會直線下修喔

我講的不是很深,如果要再深入一點的
可以跟我講,我們再來討論,高雄的每一棟大樓我大概都知道價格
很多建設公司的老闆都很愛找我聊天
我分析算準的
今天下半年我跟我朋友也要開始蓋房子了
到時候要買的再找我.....

作者: ddvfogem 時間: 2007-4-1 13:32:18 標題: 自住不要牽扯進投資的因素在裡面

原帖由 搖滾Jason 於 2007-3-22 14:23 發表
………如果是自己要住的就盡量不要牽扯進投資的因素在裡面，這樣才不會買到自己不適合的房子………

樓上的講的好，哦買的前二棟房子就是估計自己的需要及能力而買，都在三天內決定下來，二個星期內完成買賣手續，再一個半月搬入；回想起來關鍵就在於大大所提的：自住不要牽扯進投資的因素在裡面。

後來賣掉，也沒有用投資賺錢觀念去賣，只依當時市價出手，感覺也是賺到了。

賣屋過程中唯一深深的感觸是：許多人又要馬跑又要馬吃草，自住投資混淆，以至於失去了買進的機會。

再此，再度提醒想要買屋自住的朋友，僅守以上原則可以省卻很多力氣∼∼∼

《本帖最後由 ddvfogem 於 2007-4-1 13:35 編輯》

作者: 咪子 時間: 2007-5-5 21:07:08

這是不錯的點子，不過也是要小心不一定每次都會有人租的

作者: 624435 時間: 2007-5-17 20:51:30

賣屋過程中唯一深深的感觸是：許多人又要馬跑又要馬吃草，自住投資混淆，以至於失去了買進的機會。
再此，再度提醒想要買屋自住的朋友，僅守以上原則可以省卻很多力氣∼∼∼

作者: myownycl 時間: 2007-5-23 23:40:27

各位大大講的都很有道理,個人在十幾年前亦曾在不動產界打滾!
從開發土地,行銷,仲介,銀行專貸等均有著墨,概略有些心得,不動產最大資格
就是"資金"及"期望值",簡單的說除了必備的內涵(知識,經驗)外,你能接受或負擔
的最大報酬為多少?再考慮選擇標的,套牢的不動產是會要人命的!
透露個小秘密,"都市計畫邊緣的農地"是不錯的選擇!
量力而為吧!

作者: r917017 時間: 2007-6-20 22:18:28

有土斯有財
這個觀念
是亙古不變的
但如果是經由借貸來投資
風險相對增加許多
一但週轉失靈
就容易陷入困境各位大大講的都很有道理,個人在十幾年前亦曾在不動產界打滾!
從開發土地,行銷,仲介,銀行專貸等均有著墨,概略有些心得,不動產最大資格
就是"資金"及"期望值",簡單的說除了必備的內涵(知識,經驗)外,你能接受或負擔
的最大報酬為多少?再考慮選擇標的,套牢的不動產是會要人命的!
透露個小秘密,"都市計畫邊緣的農地"是不錯的選擇!
量力而為吧!

作者: 戴嘉新 時間: 2007-6-27 15:09:05

不動產的價格應來自市場須求．如９２１大地震之後１�２年和最近幾年房價差距非常大．再來才關於房子的地段�格局�建材�交通�周遭環境．．．．
這是小弟淺見＊＊＊

作者: tyangtone 時間: 2007-7-22 02:54:44

嗯！聽了各位大大分享的經驗，讓我獲益不少，
對以後不動產方面的投資，有了更深入的認識。

作者: senspride 時間: 2007-7-23 22:44:23

投資莫過於講求收益，
收益高地段一定好，地段好不一定收益高。
房屋價值=房屋地段*2/3+其他因素*1/3
投資這種東西就是怎麼一回事，要賣好價格，一定要有笨蛋買家。

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