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標題: 房子產權糾紛如何解決 [列印本頁]

作者: hsuhy 時間: 2009-4-10 15:48:25 標題: 房子產權糾紛如何解決

各位大大好阿, 有一個問題想請教大家

本人之前在北部工作時曾經在桃園平鎮買屋, 房子是在一個ㄇ字型的小社區的一棟透天厝
房子的產權僅為房子本身, 並未包括ㄇ字型的中間廣場,權狀裡面也看不到任何關於廣場的
持分,據了解廣場的所有權在原來建商,分屬多人.2年前,小弟回南部工作並欲將北部房產出
售, 不幸的是這期間建商的財務出狀況, 導致本社區中間廣場被銀行假扣押,這期間本社區
任何房子要申請貸款, 均無任何銀行願意承作. 最近有人欲買小弟的房子,也因貸款無法下來
而放棄.

這個問題如果沒解決, 本社區的問題會一直存在, 然而銀行假扣押這個廣場,其實也無法做任
何拍賣動作, 應該沒有人願意買中間廣場吧(因屬道路用地),不知道哪位大哥可以提出見解,
想出解決之道, 謝謝大家幫忙

《本帖最後由 耍寶的貴 於 2009-5-31 13:54 編輯》

作者: 火影鳴人 時間: 2009-4-10 23:24:07

中間廣場部分理論而言是空地比

您所住的透天厝是俗稱假透天

土地權狀應該有二筆地號

一筆土地是全部持有

另有有一筆就是中間廣場[土地持分]

正常而言這個中間廣場屬於大家共同共有

建商應該祗有持分一部分

而且並不會影響買賣情形才對

請大大先看清楚土地權狀有幾張~鳴人才比較好回答

作者: hsuhy 時間: 2009-4-13 08:27:41 標題: 回覆 #2 火影鳴人的帖子

謝謝大哥的回覆

據了解中間廣場的持份完全屬建商所有並無任何住戶持有其持分,然建商分屬多人所以產權頗為複雜

作者: 小強99號 時間: 2009-4-13 21:02:14

我素沒有看到這種情形啦～～～，不過一般應該會先把謄本調出來看看
，再問代書或律師要如何處理吧～～～

作者: 火影鳴人 時間: 2009-4-13 23:12:55

原帖由 hsuhy 於 2009-4-13 08:27 發表
謝謝大哥的回覆

據了解中間廣場的持份完全屬建商所有並無任何住戶持有其持分,然建商分屬多人所以產權頗為複雜

中間廣場的持份完全屬建商所有~重點來啦

那中間廣場會影響住戶的出入嗎?

如果會影響出入~那問題真的就大了!

作者: hsuhy 時間: 2009-4-14 12:45:00 標題: 回覆 #5 火影鳴人的帖子

中間廣場是住戶進出必經之路惟銀行假扣押已超過1年目前並無影響住戶進出權益
拍賣也沒人會買因為不能再蓋房子了, 但是卻影響了我們想賣房子的人, 因為沒有銀行敢承做
可以找立委或是投訴蘋果報報嗎會不會有用阿
小弟我已經想不到辦法了
除非執行假扣押銀行肯撤銷假扣押

作者: 火影鳴人 時間: 2009-4-14 23:56:32

原帖由 hsuhy 於 2009-4-14 12:45 發表
中間廣場是住戶進出必經之路惟銀行假扣押已超過1年目前並無影響住戶進出權益
拍賣也沒人會買因為不能再蓋房子了, 但是卻影響了我們想賣房子的人, 因為沒有銀行敢承做
可以找立委或是投訴蘋果報報嗎會不會有 ...

中間廣場是住戶進出必經之路~難怪銀行貸款會出問題!

雖然沒有人會去拍中間廣場~但現實就是您們的出路卡在別人的手中!

銀行對此種標地物大都不承做貸款!

除非您找到一個不貸款的買主

作者: pig0806 時間: 2009-4-15 00:40:53

我個人覺得中庭廣場的土地.
你們所有的住戶.
應該與建商及銀行協議承購.
否則對你們不是好事.
1.銀行絕對不敢貸款給你們
2.行情上也會被拖累
3.萬一被他人承接走.
  你們可能要花更多的錢買回.
  甚至進出有可能造成問題產生.
4.雖然花錢買下中庭土地.
  但增加你們各戶的土地面積.
  也相對提高你們的價值.
這僅是我個人建議.
希望能對你們有所幫助.

作者: anderson01 時間: 2009-4-15 01:05:00

很少建商會以這樣的方式處理產權耶,
先調閱地籍圖,核對謄本,找律師研究一下囉.

作者: hsuhy 時間: 2009-4-15 15:10:13 標題: 回覆 #8 pig0806 的帖子

謝謝各位大大寶貴的意見, 對於這次房子成交的機率基本上小弟已經不抱希望
各種處理方法我都有想過
不過實行起來都有困難
這邊的住戶如果長久住這邊的她會認為沒影響應該也不願意花這種錢去買地吧

作者: 搖滾Jason 時間: 2009-4-21 17:21:25

中間是建商保留地是不是道路的計劃用地阿
一般會這樣留都是路地比較多
如果是可請主管單位向銀行徵收為道路使用
適時運用民意代表的壓力

再來你要回去翻你當時的合約書
看你們當時簽訂的買賣條件看有無講到使用權的部份
有的話可以再貸款的時候提出佐證
向銀行證明你的使用權目前也還是扣押階段你還是有使用權
去談看看可以試試地方農會比較好談..

如都無談到那就要看土地法的法規
應該以後要開標你們會有優先購買權
就大家把他買下來後在持分吧
以這樣子的地來講沒人會買
所以你們可以以很低的價格買下來
現在去跟扣押的銀行談看看給你們大家貸款大家持分銀行也好結案
不知到你們有幾戶戶數少就好處理人多就不好辦事

扣押的人確定是單一銀行嗎
還是破產管理人內的最大債權銀行
這很重要如果是破產管理人的
那要跟它們買就算你們這裡喬好了
他們開會也不一定會同意出售

在來講到貸款的問題
你只能向你中間扣押下來的那的銀行貸款才有機會了
因為以這樣子的案件來講一般銀行不承做
所以要多方嘗試看看
沒有解決不了的土地問題..

作者: 搖滾Jason 時間: 2009-4-22 01:06:18

原帖由 火影鳴人 於 2009-4-10 23:24 發表
中間廣場部分理論而言是空地比

您所住的透天厝是俗稱假透天

土地權狀應該有二筆地號

一筆土地是全部持有

另有有一筆就是中間廣場

正常而言這個中間廣場屬於大家共同共有

建商應該祗有持分一部分

而且並不會影 ...

老大這不叫假透天
假透天在我們業界來講是形容跟大樓共照興建的透天
須持分公設也需繳管理費也可購買地下室的車位

你所形容的透天我們稱為社區型透天需持分路地
要不要繳管理費則看住戶的意見
不過建商再蓋的時候一樣要提撥管理基金給社區的所有權人

而這位案主的透天我們還是歸類為臨路的透天
因為中間還是路地政府是可徵收的
但是可能是無尾巷地方政府根本不徵收你回覆一律是財政困難無法徵收
一般建商針對這樣子的路型路地都會留下來
因為這塊地假設要賣給這裡的住戶會有很大的困難
因為道路用地不可分割要賣給這裡的住戶算在地坪內也不合理
建商針對這樣子的地都會留下抵費使用甚至容積移轉用捐的方式捐給政府
屋主剛好卡在建商未把地處裡完就倒了土地法根本無法可管
這樣子的建商不是奸商
屋主只是法規下的犧牲品....

作者: hsuhy 時間: 2009-4-22 12:44:27 標題: 回覆 #12 搖滾Jason 的帖子

我們這邊的土地就如大哥所說的是道路用地社區外面的道路也是建商所有之前銀行還去畫車位後來圖掉了社區內是無尾巷沒路了
看來我的房子要處理可能遥遥無期除非遇到不用貸款的買家

作者: 添腸遞酒 時間: 2009-4-22 15:14:18

版大應該是買到中間留私設路的社區

一般建商都會像12樓大大說的　捐出比較多　畢竟留著還是要繳稅的

大多數的銀行　對這種的物件是不于承辦的

而之前處理過的案例　你可參考　但不一定適用

1可以找新銀行　或是　有新到任銀行經理需要衝業績的　看看

不過　這部份建議你找當地口碑好的經紀人幫你　現成的成交業績讓他賺　應該會幫你努力解套

2以市價的6~7成賣出給不需貸款的人　但這點必須考慮～你原本的房貸夠不夠清償　

若不夠　就看你是否有必要認賠殺出

所以　　第一次買房地產　真的要有人幫你把產權看清楚　　不然會變你的慘權　　

作者: hsuhy 時間: 2009-4-22 16:33:43 標題: 回覆 #14 添腸遞酒的帖子

目前已送多家銀行均不承做只能看有沒有人可以現金承做了

作者: 搖滾Jason 時間: 2009-4-23 16:55:07

你有試過扣押的那間銀行嗎...
你的原貸款銀行有試過嗎用更名的方式轉讓可行嗎

沒法貸款....
要不然就先租人家吧先收租金也好
中間那塊扣押地用我講的方式處理
去地方政府陳情看看

作者: jacky學長 時間: 2009-5-11 18:22:07

一~如果是我我會買中間廣場:買了卡死妳們~回頭要你買或租(高價喔)(路權問題)但因為沒人要我買的很便宜~哈哈
不買我讓它變成垃圾場~嘿嘿
二~當初建商買賣時你沒注意到~一般中間廣場持份會再土地持分上(如本基地100坪有20戶因該會出現20/1如還有建商持分就不正常~或上者說有二筆地號)
還有一種如不照成路權問題~可以用基地重測來劃分產權~(重新分割)

作者: 搖滾Jason 時間: 2009-5-13 00:21:59

原帖由 jacky學長 於 2009-5-11 18:22 發表
一~如果是我我會買中間廣場:買了卡死妳們~回頭要你買或租(高價喔)(路權問題)但因為沒人要我買的很便宜~哈哈
不買我讓它變成垃圾場~嘿嘿
二~當初建商買 ...

卡....
如果被人用壓力徵收開路
用公告現值徵收就虧大了惹到了社區內的住戶去陳情風險很大喔

就算法院開標是你標到
社區裡隨便一個住戶就可以用臨地條款
就可以以同價位施行優先購買權
所以以後樓主一定要注意法院開標的日子不要讓人標走了...

我再解釋一次
道路用地不得分割建商要賣給住戶也沒法賣
一般這都會留著抵稅或容積移轉

針對這樣子的路地型住宅社區
新法規是沒辦法拿建造的
中間這塊要先捐給政府
開路開好才可以分割分戶開發

樓主只是法規下的犧牲品...

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