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標題: 房子是用來炒的，不是用來住的 [列印本頁]

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:26:36 標題: 房子是用來炒的，不是用來住的

☆ 下一個杜拜？、☆ 中國式次貸、☆ 中國樓市只漲不跌的秘密 2009-11-26

昨晚，和一個開當鋪行的同學喝酒。
我問同學，「你買了多少套房子，多少間鋪面（店面）？」
「房子二十二套，鋪面（店面）十二間。」同學炫耀的答道。
「那你花了多少錢呢？」同學雖然是千萬級的富翁，但他也不至於能把千萬的錢壓在固定資產上吧！我心中默算了一下，非常懷疑！
「現在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個生意人！」同學鄙視地看著我。
同學的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。於是，同學就對我表出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來……以下，是我二人的對話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是準確地。
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本文活生活現地剖白了中國「體制」的問題，最經典的是那句話：

「房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。」；
……充分描繪出當前中國房地產市場的情境，

這種上下一齊大鍋飯，吃定無辜百姓的「金融掠奪」，
讓人觸目驚心，也不禁為中國廣大中產階層擔心，
因為他們不好，連帶波及台灣。

不能太相信政府，聰明的人要趕快升級為「國際版」，
讓自己處於比較寬廣的時空中，以利於躲避颱風尾～～～～

《本帖最後由 ddvfogem 於 2010-2-10 11:31 編輯》

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:30:55 標題: 房子是用來炒的，不是用來住的

一、買房不掏錢，你是怎麼操作的？

　　同學的話——

你知道，我的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不願意那麼多的現金被房子壓死。那時，正流行「零首付」，於是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）。
　　一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢？還是我倒霉！那時，我的資金被一筆業務佔用了。為了業務，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關係――銀行的信貸部經理溝通，當我吞吞吐吐的把「延期還房款並另外新增貸款」的要求說出來後，沒想到，信貸經理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應了。
經理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。
「兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊！你這不是變著法的剝削我嗎？」我還沒有反應過來。
「如果到時，你不還款呢？」信貸經理很鎮定。

　　「啊……」

「被銀行收房，沒有什麼大不了的！關鍵是除去稅費後，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬。」很快，我反應過來。於是，我對信貸經理會心的一笑……
　　這，就是我第一次買房的經歷。
我後來的買房經歷都與此類似，也就是：堅決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然後，如果遇見不明真相的投資者買房（說是投資者，其實是傻帽），那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:33:40 標題: 房子是用來炒的，不是用來住的

二、我不信，在實際生活中，有如此荒謬的事情。你說「童話」吧！

同學：你知道王二麻子是怎麼發財的嗎？

作者：「那你說說。」，王二麻子是我的另外一個同學，現在是開發房地產的億萬級富翁。

　　同學的話——
　　那我就說說。

　　想當年，王二麻子那個落魄啊！就連他註冊公司的註冊資金，也是我臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建築商墊資的。總之，他光溜溜一個完全的「空手道」。
房子建好後，在正式開賣前，通常要舉行一個「內部認購會」。其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些像我這樣的、相熟的炒房客（或者乾脆是一些從招聘會上收集來、眾多、應聘者的「身份證複印本」），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的「開發商囤房」。

此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際交易價提高30%。為什麼？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關銀行人員的「好處費」）=100萬。

就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉嫁給銀行了。到這時，王二麻子才開始打廣告賣房子，並歸還「買地的銀行貸款」和「蓋房子的建築商墊資」。

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:38:36 標題: 不斷的用銀行的錢來還銀行的債

　　作者：後面又怎麼操作呢？
　　同學的話——

　　你笨啊！稍微聰明一點的人都能想到，後面的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的，也就是：「如果遇見不明真相的傻帽買房，就高價賣給他；如果一直沒有人買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。」

不過，由於已經收回了按揭貸款的首付款，所以後面的操作並不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。

　　什麼？萬一房價上漲幅度不足於支付貸款利息怎麼辦？笑話，你什麼時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低於當年的貸款利息了？

　　明白了吧！這，就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌；並且，房價的上漲幅度還不能低於當年貸款利息的真正原因！！

想想就覺得可笑，居然有學者說，「建築成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因。」真是扯蛋！其實，「金融成本」才是房價構成的大頭，至少要佔目前房價的50%。

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:42:20 標題: 「金融遊戲」是有成本的

以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例：

網上公佈，其樓面價格不到604元/㎡，建築成本也不到1300元/㎡（其實，網上公佈的建築成本並不準確。市法院電梯公寓的建築質量總該比它好吧，建築成本也沒有超過1000元/㎡）這麼便宜的房子，開發商為什麼非得要把它賣到14000元/㎡呢？賣低一點、少賺一點不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，「金融遊戲」是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/㎡，去年賣10000元/㎡，今年就得非要賣14000元/㎡。俗話說「豆腐盤成了肉價錢」。這，就是「金融遊戲」的代價！

有句話道出了目前中國樓市的實情，，「房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。」

老同學，請你想一想，現在的樓市，房價明明已經遠遠的超過了老百姓實際購買的能力（也意味著房子永遠賣不出去了），為什麼房價還會不斷的上漲呢？並且，還「價、量齊漲」呢？原因正在於此！

《本帖最後由 ddvfogem 於 2010-2-9 07:29 編輯》

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:45:31 標題: 官員們一點都不傻

三、你講的，只是極端個案，無法代表中國樓市的整體形勢。
　　同學的話——

　　老同學，你太孤陋寡聞了吧。請看：
☆ 姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向「姚康達」一人發放房貸7141萬元，用於炒作128套住房。

☆ 建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公共安全專家局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

☆ 曲滬平案：2006年，上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中，發現億元個人房產按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為「曲滬平」。其後更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額四億元左右。銀行不得不委託房屋中介公司出售抵押房產，以回收問題貸款。

☆ 成都虛構房產騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產的方式辦理房產證進行騙貸。現已發現的涉案房產證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態還在進一步發展中。

老同學，請你想一想，為什麼會發生那麼多的這類事情呢？為什麼全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？其實，銀行的官員們一點都不傻。

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:51:45 標題: 痛的永遠是百姓

官員們一點都不傻

原因在於，銀行內部人員與開發商是狼狽為奸的同夥。參與這項操作的銀行內部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，實際上，他們是共同分贓——他們與開發商一齊盜取不義之財，將風險轉嫁給國家，而買單的是真實的購房者，一旦購房者無法買單，銀行就會出現危機。　

這時候，買單的就換成全國人民了，國家必須向銀行注資，消除爛帳。錢哪裡來？印鈔票！結果是什麼？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發商和銀行蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個醜陋的疤，而痛的永遠是百姓。

所以我會說—— 房地產業已經成為相關單位、相關部門團結起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:55:43 標題: 它是合法的

四、我還是不相信，這只是極端的現象，不是普遍的現象，為什麼還沒有開發商被沒收樓房呢？
　　同學的話——

　　原因有許多，簡單的有：
1、你不關心房地產界的新聞，其實沒收的案例很多。比如「曲滬平案」，上海浦東發展銀行陸家嘴支行就沒收了樓，不得不成為了「房東」；

2、由於開發商在銀行內部的同夥，掩護工作做的好的緣故，案子沒暴露。
　　掩護工作怎麼做？很簡單——只要一接近債務償還期，開發商就會和「銀行內部的同夥」們一起，把房子又一次加價賣給（轉按揭）其它的「身份證複印件」（其實，房子依然在開發商手裡）。這樣操作，永遠不會被沒收。

這樣操作，房價會不斷的上漲，並很快的遠遠超過老百姓的實際承受能力（也就意味著房子永遠賣不出去）。但是，這樣的操作，從官樣程序來看、只從表面的紙上手續來看的話，它是合法的。這就是銀行官員們敢於給開發商作掩護的原因——因為以目前的銀行制度，只要表面的紙上手續完備，銀行官員就沒有責任了。

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-9 00:59:59 標題: 制度有著嚴重的漏洞

五、你的意思是，目前的銀行貸款制度有著嚴重的漏洞？
　　同學的話——
　　當然！

我能不花錢的買那麼多的房子和鋪面（店面），甚至還靠房子從銀行套出那麼多的周轉資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的制度漏洞啊！銀行的貸款制度，真的是「為人民服務的好制度」啊！
作為一個典當行的老闆，以同行的眼光來看，我認為銀行貸款的制度漏洞有：

1、抵押物價值的評定方法有缺陷。
比如，明明開發商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款一個億；比如，開發商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬（含地錢），他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。
如果，按照我們典當行的規矩來辦，事情又會怎樣呢？

當開發商用這塊地抵押貸款時，我會親自去核實：開發商拿這塊地，是否真的給了5000萬。並且，如果這個情況屬實，他也最多只能貸款4000萬。因為我要預提風險基金啊！

當開發商用這個樓抵押貸款時，我也會親自去核實：開發商修這個樓，是否真的花了2000萬（只算建築成本，不含地）。我會按照各種人工、各種建築材料的最低價來核算這個樓的建築成本。並且，如果開發商修這個樓的確花了2000萬，他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）。

最後，當購房者按揭貸款時，我絕對不可能按照「購房合同交易價」來發放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積。

舉個例子：有個賣衣服的商人因為生意周轉，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該「按照衣服出廠價的8折」給他貸款呢？還是該「按照衣服零售價的8折」給他貸款。
　　作者：當然該按出廠價算。如果按照零售價算的話，賣衣服的商人乾脆不用開店了，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快！恩，我明白了，怪不得在中國會出現「房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的」這樣的奇聞！！！
　　同學的話：是啊！抵押房的價值，不能由客戶之間的交易來決定啊！！

2、責任追究方法有缺陷
「只要表面的紙上手續完備了，銀行官員就沒有了責任。」這怎麼可以呢？在我的典當行，我可不管你的紙上手續是否已經完備，只要是你負責的業務出了問題，嘿嘿！我就找你算帳！！！

你看，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露後，相關的銀行官員居然沒有被追究責任，這怎麼可以呢？嘿嘿！如果這樣的事是發生在我的典當行，不要說讓他家破人亡，至少會讓他和他的親戚傾家蕩產！！！
--END--

作者: lulu43 時間: 2010-2-9 22:00:51

看了此篇文章...台灣銀行一直要到對案....穩死的....

作者: ab77366851 時間: 2010-2-11 18:36:50

大陸的銀行與官員真是肆無忌憚,擺明了就是明目張膽的在搶嘛......可是我們台灣也不輸給對岸,大陸是眾樂樂,全國上下所有官員與銀行人員一起發財,我們台灣某位前總統,卻是眾樂樂不如獨樂樂,直接啟動二次金改,並且得限時限量完成,嘿......這不就是跟全世界宣告,他要抽大頭,中頭,真是擺明車馬一點遮羞的意思沒有,其他人只能玩玩小頭囉..哈哈哈~看吧!!我們台灣人的魄力還是比大陸人強!!!要A就直接玩最大的~~~

《本帖最後由 ab77366851 於 2010-2-11 18:38 編輯》

作者: diky 時間: 2010-2-13 15:32:22

所以台灣的房價永遠是低估的，因為是用來住的！

作者: 旅行客 時間: 2010-2-16 14:40:22

拜讀大大的作品.真令人一新耳目.大長知識.

這樣的金融遊戲.在台灣70年代跟80年代初期也是大玩特玩.

現在台灣這樣的遊戲.還是存在的.只是玩法不同.

本質上還是坑殺政府跟老百姓的錢.

期待能再看到你的大作.

感激

作者: ddvfogem 時間: 2010-2-18 19:06:21 標題: 中國的官僚體制

原帖由 旅行客 於 2010-2-16 14:40 發表
拜讀大大的作品.真令人一新耳目.大長知識.　這樣的金融遊戲.在台灣70年代跟80年代初期也是大玩特玩.　現在台灣這樣的遊戲.還是存在的.只是玩法不同.　本質上還是坑殺政府跟老百姓的錢.
期待能再看到你的大作.
感激 ...

二千多年來中國的官僚體制盤踞在中國體系的每一個角落，不管是在那個朝代；
為了了解這個最親密的鄰居看了很多資料，直到今天，才恍然大悟：
為什麼毛澤東會發動文化大革命…… …

大貪官江蘇省建設廳廳長徐其耀先生給其愛子的家書裡這樣寫著：
「要有真文憑，但是不要有真知識，有真知識會害了你。」
因為，…… …
有了真知識，你就會學會獨立思考，而一旦學會了獨立思考，你就遠離了這個體制，脫離了這個群體，這就危險了，這一語道破了中國社會的全部奧秘，…… …

請參考：中國的教授是小學生評出來的

《本帖最後由 ddvfogem 於 2010-2-19 11:36 編輯》

作者: 湘子 時間: 2010-2-21 08:51:49

哇，原來中國一年中到了5月常常來個宏觀調控
就是為了這個
粉恐怖喔
大家一起來A政府與銀行的錢
我想，當股市的點數高到離譜時，就要注意了
往下摔時，會很慘的

作者: alan_999 時間: 2010-2-21 16:25:49

這位大大老是愛轉貼這一些唱衰大陸的文章就算是出自對岸又如何
那也是上億條文章中有目的的篩選出來罷了何不平衡多空都轉貼呢
台灣自己的市場不論股市或是房地產請問有誰真的是專家真正看準趨勢
而這些所謂的專家有誰是真正的贏家還是嘴砲事後諸葛

真正的贏家是去看出市場的機會與風險準確的出手
而不是一天到晚解釋東解釋西這類抱怨的文章從時間的洪流來看都是可笑至極
根本都是自我矮化自我設限的重點是妳是如何做資產配置

先不談大陸光看台灣就好請問三十年前二十年前十年前五年前
這些不同的時間點敢去買台北縣市房地產的尤其是有研究過捷運等計畫的誰賠到錢
如果有時光機可以回到過去就是白癡也知道要買地段好的台北縣市房地產

二十年前台灣正好最大的泡沫破裂股市一萬二千多點直接跌到二千多點
房地產也很慘而且是一直慘到SARS 可以說是價量俱創新低這還不談政治面的動盪
隨便搜尋都可以看到當時多少人是不看好房地產都說台灣房地產早已飽和
但是現在如何市場證明看扁房地產的最後是被通膨追過成為輸家
請問你要如何解釋這就叫做專家只不過是狗罷了誤人也誤己

再淺談大陸如果不懂人民幣終就會升值到妳難以想像的價位
簡單的邏輯就是持有人民幣資產但是大陸股是不健全只放銀行也是小利而已
所以房地產還是最能保值兼具生值的好標的

加上大陸人普遍不愛股市都是偏愛房地產而外資也是看好房地產為主
供需本就不太平衡這是助長的條件
而且大陸人普遍都喜愛往大都市發展鄉村往都市集中明顯
所以都市區的房地產是水漲船高道理在此

另外即使北京上海的房地產其實絕對的價格也大概是台北縣市的水準
以大陸的經濟實力加上持續的高度成長
房地產的天花板還早得很至少比台灣香港的高點都還遠遠在後頭

回頭看到這種文章大過年還真想開瞧咧

金融操作不要帶任何有色眼鏡贏家的眼光與手腕才是大家要去學習
股市有明確的贏家如巴菲特才是大家可以多多去學習的
房地產本人不以為有明顯的贏家夠資格讓大家來學習
而且房地產多是區域性也就是地頭蛇比較能獲勝
但是如果各位想要成為贏家只有先學習贏家的獲勝經驗與訣竅
而這些專家的文章與新聞只會害各位成為輸家切記切記

作者: hanson520 時間: 2010-2-21 16:56:05

看了此篇的文章

雖然覺得有部份的誇張

但確實有多處是不爭的事實

真還真的是炒樓

不論是內地還是台灣

甚至是歐美或是俄羅斯

地產炒作的問題

確實應該政府當局正視

版大此文

貼得好呀~!!

作者: evance826 時間: 2010-2-23 11:29:41

這可以好好的參考一下~
對於一般人要買棟房子
我想也只能這樣了

作者: 五月花 時間: 2010-2-23 12:08:52

看完後，只有一種想法，太像臺灣以前房地產發展歷史，
現在台灣很多開發商，都是這樣起來的。

作者: sonyallen 時間: 2010-2-23 16:06:48

這跟政府與銀行間的清廉度有很大的關係
房子會不會淪為一種大型金融商品，這很難說
西方的制度在這方面只能說完整而已，而非完善
更何況在以黑出名的中國大陸（黑心………）
一定要加強稽核與司法制度!!!!

ps 樓上的錯字修一下吧~~~~

作者: aaalemel 時間: 2011-5-28 09:03:41

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