中時財知道》看屋達人教你買房不踩雷：頂樓一圈看懂社區、6小時殺出85折

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謝明智
2025年12月4日 週四 下午6:10

高房價壓力下，買房成了許多人最焦慮的財務決定：怕買貴、不敢買、更不知道怎麼挑。《中時財知道》專訪看屋達人羅右宸，他從房仲做到改造逾500間老屋，分享從看屋、議價到裝修的實戰心法。

羅右宸強調，看房一定要「比屋主更挑剔」。他把選房拆成外部與內部兩大關鍵。外部環境就是地段，先鎖定行政區、捷運站步行範圍，再選產品類型，是樓梯公寓、小套房，還是電梯大樓，「先縮小範圍，才能精準出手」。內部環境則看格局與採光，包括臥室與客廳的朝向、廁所位置是否需要大改，以及是否具兩面或三面採光。這些都攸關裝修成本與未來轉手價值，「格局越順、動線越單純，裝修越省，風險也越低」。

許多人最怕被房仲話術牽著走，羅右宸分享，他「不管買幾樓，都一定上頂樓」。在他眼中，「在屋內看是2D，上了頂樓就是3D立面圖」。繞著頂樓走一圈，就能看出附近是否有垃圾場、加油站等嫌惡設施，也能觀察鄰居是否亂堆雜物、頂樓防水有沒有做好，一次看清社區體質與管理狀況。談到議價，他曾陪客戶談了6小時，成功殺到85折。羅右宸笑說，進場前第一件事竟然是「吃飽、喝咖啡」，因為仲介常打持久戰，動輒3小時起跳。真正關鍵在於「先設好心中底價」，例如開價1200萬元，心裡可接受是1000萬元，就從900萬、950萬往上加，但一旦碰到底價就不要再動搖。他也提醒，可善用「斡旋確認單」。當買方在單上簽名、價格達到賣方底價時，基本上就具有約束力，「很多細節之後再約時間談就好，不一定要當場被耗到筋疲力盡」。

對想靠老屋翻身的人，羅右宸點出另一個常被忽略的成本：老舊裝潢拆除與清運。他說，過去流行的紅褐色木作、宮廷風雖然材質好，但如果完全不合現代品味，拆除與廢棄物運送往往要花上數十萬元。因此他偏好多採光、好格局、結構乾淨、管線更新過的老屋，「能少拆一點，就能省一大筆」。他在書中提出一句話：「用總價的20%，換10倍的增值空間。」他以樓中樓為例，若市場行情約2000萬元，自己用約1500萬元買進，再投入200至300萬元裝修，改成兩戶熱門三房產品，分別以1200萬元出售，總價可達2400萬元，「關鍵是把冷門產品改成市場熱銷的樣子」。

許多屋主擔心裝修被坑預算，多半只在網路上比價。羅右宸提醒，最重要的一步其實是「親眼看實品」。若設計師拿不出完工案場、連自住的房子都沒有像樣作品，只能用圖片、3D模擬帶過，就要小心其經驗與量體是否不足。他強調，買房不是運氣，而是眼光與準備的累積。懂得挑地段、看格局、避開話術與裝修陷阱，下次走進樣品屋，就不再只是「看房」，而是「看懂房」，也為自己的財務未來多一層保障。

https://youtu.be/8tWJAa-IFaU

中時新聞網報導

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真是太厲害了.