2026房市展望｜央行連七打！北市高房價跌了？代銷老總：選舉年有機會微解凍「這些建商隨時翻船...」

badgod

ahoo奇摩房地產編輯部
2025年12月22日 週一 上午9:03

【文／Angela】2025年堪稱近10年房市交易最冷的一年，從年初到歲末，台北市看屋量與實際成交同步萎縮，買氣只剩2成；進入2026年，外界一致認為能推動房市從谷底爬升的動能不是景氣興衰、國際政策變數，也不是建商推案量，而是央行政策。隨著明年選舉腳步靠近，若鬆綁第二戶貸款成數，或出現預期中的降息，才有機會重燃市場信心，從冰封後微解凍，不過台北市剛性需求仍在，高總價產品交易冷，換屋族端看政策鬆綁強度，整體而言，買氣能否回春央行說了算。

 
▲今年的房地產表現與經濟表現脫鉤，隨著超高齡化與少子化雙重影響，台北市的買方結構正悄悄出現轉變。

2025交易量剩2成 全繫於央行鬆緊度

回顧2025年的房市表現，從央行祭出的連續性管制、對多屋族的緊縮，以及對建商融資的強力壓縮，都讓市場形成集體等待心態。新理想廣告總經理黃正忠直言：「再怎麼分析經濟都沒用，看央行總裁楊金龍的態度才是真的。 」仔細回想過去這段時間楊金龍接受媒體訪問時的表態，光是「房價還沒真正下跌」這句話，就成為房地產的緊箍咒。

「房地產表現與經濟表現脫鉤，能否打破只漲不跌的神話，關乎央行總裁的信用問題。」由於年底央行即將召開理監事會議，外界都在猜測楊金龍的態度，黃正忠直言：「現在的態勢，沒有人能預估未來會怎樣，但至少賴總統已表態，央行多少會給點面子緩步鬆綁，只能期待明年第一季與第二季理監事會議，越靠近選舉的政策性利多。」

整理來說，隨著第七波信用管制政策滿1年，房市確實已被打到谷底，黃正忠認為，以2025年的買氣為基礎，最壞的時機點已過，2026年房市交易量有機會從2成上升至3成，「不過一連打了七次，也不可能一夕翻轉。」他提醒，央行的放鬆不會太快落地，市場不宜過度樂觀。

此外，目前建商端的資金壓力持續加劇，包括土地銀行等公股銀行也出現撥款延遲現象，進一步加重建商壓力。「大型建商像航空母艦，就算土建營造貸款卡住仍可熬過風浪；小型建商則像小船，一個浪就可能翻覆。」他坦言，現階段即使台北市已有建商主動尋求價格協調，這一波將成為小型建商的存亡考驗賽。

 
▲北士科作為台北市最後一塊腹地完整的重劃區，自輝達宣布進住後，勢必成為台北市最具話題的行政區。

買方結構進入重整期 北士科表現最搶眼

永慶房屋研展中心副理陳金萍觀察，隨著超高齡化與少子化雙重影響，台北市的買方結構正悄悄出現轉變，今年第二季到第三季台北市整體房價小幅下修1%，聯徵中心的統計數據也顯示，35歲以下青年在台北市的購屋佔比已達24%，成長速度明顯，加上新青安鬆綁後，公股銀行釋出更多放款空間，過去貸款塞車狀況從半年縮短至3個月，大幅降低首購族的心理與資金壓力。

反觀，換屋族「先買後賣」的期限從1年延長至18個月，央行政策釋出更多彈性，也讓公寓換大樓、舊屋換新屋的需求穩定釋出。相較之下，高總價市場仍處於寒冬，黃正忠強調：「高資產族具備資金優勢，且買氣多半是基於資產配置，市場已從短線興奮搶房轉為長期精算。」

不同於新北、新竹或桃園常見的重劃區比價，台北市產品以個案表現為主，陳金萍表示：「除非市況真的很差，或指標建案開第一槍，否則台北市不會出現區域型比價效應。」中古屋小幅修正1~2%，主要是因屋主心態鬆動，加上市場交易節奏放慢所致，而這些修正提供自住買盤更好的切入點，但幅度有限，尚未形成全面性下修。

至於2026年台北房市亮點，黃正忠認為仍是以北士科拔得頭籌，尤其輝達進駐將持續帶動上下游供應鏈關注，價格表現雖從最熱的上漲10%回落，但仍維持一定水位，加上士林、北投本就是台北市高價宅區域，目前此區新屋1周能成交1戶就算不錯，「對後市不用過度樂觀，但也不會再繼續差下去了。」天母做為台北市最接近國際生活型態區域，未來在海外科技廠進駐帶動下，房價還有提升空間。

 
▲今年的房地產表現與經濟表現脫鉤，隨著超高齡化與少子化雙重影響，台北市的買方結構正悄悄出現轉變。

高齡化與少子化 買方結構重塑

陳金萍認為，少子化家庭人口數變少，加上台北市房價邁向高單與高總價，未來生活機能強、供給量大，總價1500萬元的1房產品仍有成長市場，2房需求族則往文山、萬華、北投等外圍尋找價格更親民的選擇，由於台北市缺乏大規模重劃區，未來產品價值必須仰賴「質」而非「量」出線，這樣的態勢會越來越明確。

對於想在2026年進場的買方，陳金萍強調：「價格修正期，就是累積敏感度的黃金期。」當市場不再瘋狂，屋主願意談價、產品選擇變多，反而讓真正有需求的買方，更容易找到符合預算與生活需求的物件。黃正忠認為，當央行態度出現鬆動、或高端資金回流更明確時，台北市房市才有可能迎來春燕，期待這個轉折有機會在2026年悄悄成形。



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真是台北居大不易, 希望即將到來的選舉年能有政策性利多.

朴場男

不要說什麽的好