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高先生97年間向侯姓男子購買某大樓9樓和地下二層的停車位，總價款2450萬元，他先付50萬元訂金。但簽約後發現，91年間，同棟曾有菲傭跳樓，已經算是凶宅，依買賣契約規定，屬重大瑕疵應符合解約條件，且第一順位抵押權是2300萬元，屋主賣價太貴了，要求解約並加倍返還簽約金100萬元。
認為遭賣家欺騙致買到凶宅，以該屋有「重大瑕疵」為由，要求解約並加倍退還訂金。高等法院認定，樓下有人跳樓，不代表樓上就是凶宅。高院合議庭認為，高男買的是9樓，同棟樓下有人跳樓，不代表整棟就是凶宅。且在一般交易觀念上，難以導致該屋價值、品質和效用減損，不能稱該房屋有瑕疵而請求解約。
法律教室：
惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。
高先生認為，自己所買的房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，認定為凶宅！？
該房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難以認為他人在該樓層非自然死亡將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值。
買賣所慣稱之凶宅，即有非自然身故情事之房屋，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損害，就一般社會大眾，足以令人心生畏懼而無購買或居住意願，與週遭環境相比較，買賣價格有顯著低落情事。房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。
一般來說不論是不是凶宅，其重點為仲介或屋主有如實告知與否，如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買，就不會有後續的糾紛發生，下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅，但依社會觀念來說多數人仍有禁忌，價錢難免就會被壓低。
＊以下為常見的兇宅認定之爭議：
◎直接發生命案的第一、二、三現場，都算是凶宅：
‧在屋內自殺。（僅此屋是凶宅，與社區無關）
‧屋內發生過凶殺案。
（註：所謂第一、二現場，舉例來說，第一現場意指殺人或自殺當下的地點，
若事後殺人犯將屍體移至Ｂ處，Ｂ處即為第二現場，依此類推。）
◎以下情形，發生於社區或公寓大廈公共區域，非凶宅：
‧自殺在公共區域。（如跳樓於社區大庭院）
‧社區發生凶殺案。
◎以下情形，非凶宅：
‧屋內裡死過人。（自然死亡，如老死）
‧屋內自然老死，且過一個多月才被發現。
‧房屋座落於已遷葬的墳場。
來源：聯晟法網 |
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發表於 2012-3-16 11:09:42
