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〈專文〉優先購買權的行使與法律效力
銳傳媒/特別報導
2024.06.08 10:15
文/許啟龍(律師)
案例
《土地法》第34條之1第4項所謂「他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」是何意？又所謂優先購買權態樣為何？違反優先購買權效果如何？
解析
一、前言
《土地法》第34條之1有助於便利不動產所有權之交易，促進共有物之有效利用之公益目的，然多數之處分亦限制少數共有人之利益，兩者利益衡量下，必須合理且適度，大法官釋字第562號解釋即強調本法條之立法意旨「在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益」，始符合《憲法》之規定。
內政部為因應《土地法》第34條之1實施，亦公布《土地法第三十四條之一執行要點》（最新版本為112年8月22日修正，113年1月1日生效，下稱：執行要點），作為實務上實施《土地法》第34條之1之規範，而共有物之處分及優先購買權之實務運作涉及極廣，本文僅就《土地法》第34條之1第4項何謂優先購買權同一要件及優先購買權通知程序、態樣類型及效果等為說明。
二、《土地法》第34條之1第4項所謂「他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」是何意？
(一)現行《土地法》第34條之1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」。
(二)上開《土地法》第34條之1第4項所謂「他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，即是一般通稱之他共有人之優先購買權，係共有人依《土地法》第34條之1處分共有物時，不同意處分之他共有人「必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件」，舉凡：買賣價金、期款、稅賦負擔、代償、點交或其他一切約定皆可為「同一條件」範疇，若他共有人要行使《土地法》第34條之1之優先購買權，當要對共有人與買受人約定之出賣條件全部同意，不得僅部分同意，否則不能視為已合法行使所謂之優先購買權。
三、優先購買權之通知
(一)《土地法》第34條之1第4項規定共有人出賣其「應有部分」時，他共有人得優先購買權。但學說及實務多數見解認為，多數共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於少數共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承買權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先承購（最高法院78年5月23日第12次民庭決議參照）。
(二)優先購買權通知之內容，相關法律雖無規定，但「執行要點」第8點第6項規定：「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」，使少數共有人充分知悉其優先承買之權利即未行使優先購買權之效果。而依台灣高等法院花蓮分院109年度上更一字第5號民事判決理由：「……又且因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。職是，出賣共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知若未盡誠信本旨，該被通知之他共有人致無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。」等可為參酌。
四、優先購買權類型可以「債權效力」與「物權效力」而為區分
(一)僅具有債權效力之優先購買權：
1.《民法》第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。
2.《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」。
(二)具有物權效力之優先購買權：
1.《民法》第426條之2第1項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」。
2.《民法》第460條之1第1項規定：「耕作地出租人出賣或出典耕耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或成典之權。」
3.《土地法》第104條第1項規定：「基地出賣人、地上權人、或典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」。
4.《土地法》第107條第1項規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」。
5.《耕地三七五減租條例》第15條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」。
五、違反優先購買權效果如何？
就違反優先購買權之效果，即不依法令規定，無將交易價格、條件等通知他共有人行使優先購買權者，其效果可依優先購買權為屬「債權」，或是「物權」，而有不同之效果，謹分述如下：
(一)優先購買權僅為「債權」之效果，諸如《民法》第824條第7項、《土地法》第34條之1第4項，因此等優先購買權因僅具「債權」之效果，共有人違反此等優先購買權規範，不為通知者，他共有人僅得向違反之人請求侵權行為損害賠償，不能要求共有人塗銷移轉登記。另按「共有人出賣其應有部分時，依《土地法》第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對物權之效力。」（最高法院68年台上第3141號意旨參照）。
(二)共有人違反優先購買之通知，他共有人是可以請求損害賠償（台灣高等法院花蓮分院109年度上更一字第5號民事判決參照）。
(三)若優先承購為「物權」之效果，諸如：《民法》第426條之2第1項、《民法》第460條之1第1項、《土地法》第104條第1項、《民法》第107條第1項規定、《耕地三七五減租條例》第15條規定等。因該等「優先承購權」具有「物權」效力，若共有人違反優先購買權通知者，而與第三人訂立契約，該契約不得對抗他共有人，亦對他共有人不生效力。縱使共有人已與第三人完成移轉登記，他共有人仍得訴請確認共有人與第三人間訂立之契約為屬「無效」，並同時塗銷該次移轉登記。
(四)是就共有人違反優先購買權通知之效果，端視該優先購買權為屬「債權」性質或「物權」性質，而有不同效果，並於訴訟程序上為不同之主張。
（本文作者為永然聯合法律事務所桃園所主任律師） |
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發表於 2024-6-8 18:04:16
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