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頂樓加蓋買到賺到？？？
案例：小明為某科學園區工程師，在省吃儉用下，存了人生第一桶金，決定要在天龍國置產，某日在信箱中收到房仲廣告，廣告中強打「買五樓再送頂加，買一送一，心動不如馬上行動」，
小明考慮後，認為實在是太划算了，簡直買一坪賺一坪，於是火速與房仲聯繫看屋，房仲向小明表示，該頂樓加蓋是在民國83年12月31日前，屬於舊違建，建管處列入緩拆名單，小明不假思索隨即下訂，並與賣方簽約完成過戶事宜，孰料，某日突然接獲法院寄來的民事起訴狀，內容為一樓住戶要求小明拆除頂加，將頂加占用之部分還給全體區分所有權人使用，試問：小明可否抗辯該頂加是舊違建而無須拆除？
擬答：
一、依據臺北市違建查報作業原則規定，所謂新違建，係在84年1月1日以後所建築者，而所謂既存之舊違建，係指在83年12月31日以前所建築者。新違建系列入即報即拆之範疇，而舊違建依上開違建查報作業原則，除非危害公共安全，山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻，以及經本府認為應專案處理之違章建築，才會列入優先查報拆除之名單。
二、所謂新舊違建，在觀念上有一點非常重要，也就是新舊違建、即報即拆或緩拆，只是行政法或行政管理上之概念，也就是說，與民法無權占有、共有之概念並不相同，簡單來說，縱使是在行政上緩拆之舊違建，不代表民法上當然可以合法占有應屬全體共有人共有之頂樓，因為頂樓並非專屬於特定之區分所有權人所有，依據共有之概念，全體區分所有權人都可以使用，除非有分管契約約定最上樓曾之住戶可以專用，如果沒有分管契約，就算是83年12月31日以前所建築之舊違建，仍然會被民事法院判決認為無權占有，需拆除頂樓加蓋將頂樓返還全體區分所有權人共同使用。
三、目前天龍國房價高漲，許多房仲打著專賣頂加之名號兜售不動產，吸引民眾購買，然而，其中隱藏之風險，房仲卻未必會告知買家，也就是，就算是舊違建，仍有可能被其他區分所有權人提告，而落得必須拆除之命運，此點民眾不可不注意，所以，本案例中，除非小明能舉證證明對於頂加之專用有分管契約存在，不然小明是無法以其蓋買之頂加屬於舊違建來當作抗辯之理由的。
資料來源：http://lawyerleejack.pixnet.net/blog/post/418222312 |
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發表於 2017-6-29 05:38:47
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