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新青安房貸爆量，銀行「史上最嚴限貸令」效應全解讀：房價會下跌嗎？
今年上半年房市交易量年增27％，七大都會區房價平均上漲近5％，
五大都會區漲幅更超過一成，已促使銀行嚴審借款人資格，祭出史上最嚴「限貸令」因應。
新青安政策房貸亂象頻傳，加上史上最嚴格「限貸令」全面擴散，
從今年7月下旬起，銀行紛紛緊縮銀根，不乏祭出年底前「暫停收件」的新規定，
購屋族也面臨斷頭危機，房市恐掀起另一波風暴！
「以前從未聽過向銀行申請房貸要排隊的事。」
從事房仲業近20年的信義房屋台中十二期福星店專案經理廖朝賢觀察，
俗稱新青安優惠房貸政策的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，
六月被外界批評，因有人頭戶、轉出租等行為，導致銀行的貸款態度謹慎，加上房市好了1年，
放款金額已高，整體額度愈來愈少，現在還有額度的銀行也擔心房貸客轉進，過幾個月也會吃緊，
據他所知，有些銀行甚至要等到明年才有額度。
據中央銀行統計，截至今年6月底止，購置住宅貸款餘額逾10.5兆元，年增率衝破10％，
創2022年6月以來的新高。今年5月，五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作房貸金額達1162.35億元，創歷史新高。
其中，新青安貸款占40.92％，亦創8年新高，顯示政府推出的優惠貸款方案，對購屋族吸引力相當大。
新青安最低可享1.775％優惠利率的推波助瀾，吸引大量首次購屋者進入市場，進一步推升房貸需求。不過，
根據《銀行法》第七十二之二條第一項規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，
不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的30％。金管會日前就公布，
今年上半年已有三家國銀逾28％、未滿29％，共13家逾27％，使得銀行紛紛祭出「限貸令」因應。
今年房貸量衝太快，讓公股行庫、民營銀行拉起警報。據了解，目前房仲業務員都有一張各家銀行放款狀況表，
上面詳列排隊撥款、受理進件狀況。以華南銀行為例，已全面暫停受理房貸至明年1月1日，撥款也須排隊；
許多民營銀行皆已向客戶表示，申請房貸雖然不用排隊，但僅新成立分行有特留分額度及財管VIP客戶，申貸速度可能會較快。
行庫高層坦言，此波限貸令較以往更為嚴峻，不僅時間長度創下新高，更牽動整個金融圈。究其原因，主要有以下幾點：
第一個原因，是銀行風險控管趨嚴。房貸緊縮，首先與銀行強化風險控管有關。近年來，全球金融危機的陰影尚未完全散去，
銀行為了降低不良貸款的風險，會更仔細評估借款人的收入、資產、負債等情況，以確保借款人有足夠的能力償還貸款。
利率部分，五大銀行新承作房貸利率已達2.19％，且因個人信用評分、不動產鑑價、貸款成數等因素而有所差異，
除非具有優質客戶身分，如公務員、教師、百大企業員工等，才較易獲得優惠的房貸利率。
還有上市櫃公司為了發放股息而大量提領現金，這些都會進一步壓縮銀行的存款基礎。
企業金融（以下簡稱企金）業務風險排擠房貸，是房貸緊縮的第二個原因。近年，企業債務風險惡化時有所聞，
銀行計算資本適足率，也會相對保守，為了應對企金業務的風險，雖然房貸業務風險相對較低，
但隨著主管機關不斷提高法遵標準，銀行為維持整體資產的風險分散，針對客戶申請房貸成數，也從過往的8至9成，降低至7成。
不僅如此，上市櫃公司為了發放股息或投資台股失利，勢必得從銀行提出存款來應急，連帶讓銀行承作房貸的限額壓力更大；
而包括銀行借款給建商的「土建融」（購地貸款與建築興建工程貸款的合稱）、周轉金，也會排擠到新房貸業務。
銀行緊縮房貸的第三個原因，則是房價飆漲，因此貸款金額亦走高。
房價的快速上漲，使得房貸金額也隨之攀升。根據信義房價指數統計，上半年交易量年增27％，
五大都會區漲幅更超過1成。再以台中、嘉義、台南、高雄等地為例，一筆房貸的金額動輒數百萬甚至上千萬元，
遠高於以往。這不僅增加銀行的授信風險，也使得有限的放款額度更形吃緊。
「以前是客戶看上喜歡的房子，要談價錢時，才會向代書詢問各銀行的貸款方向、客戶可申貸到的成數。」
廖香婷坦言，「現在是我們帶看房屋時，就會直接問客戶準備多少自備款，了解他的薪資所得能否負擔房價。」
為什麼我們這種上班族, 房價高就已經夠慘了, 連要房貸都難! |
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發表於 2024-8-14 13:12:10
