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近年常處理客戶共有土地分割的案件，絕大部分是年輕世代想將繼承取得的土地變現，轉投資或另作其他使用，
但案件中不時發現有未辦繼承登記的狀況，不禁想起近期浮上檯面的台版地面師事件。
依據《土地法》第73-1條規定，逾1年仍未辦理繼承登記的不動產，每年4月公部門會透過公告來提醒民眾盡速辦理；
否則在列冊管理15年期滿之後，會由國有財產署公開標售。而台版地面師集團便透過以上資訊，集體勾搭合作，進行房地詐騙之不法情事。
要如何防範此類台版地面師情況呢？建議可從預立遺囑、遺囑信託，以及地籍異動通知這2個方法著手：
方法1》預立遺囑與遺囑信託：
台灣立遺囑的方式主要有5種，包含自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑與口授遺囑。
其中《民法》1194條更直接規範代筆遺囑必須由立遺囑人指定3人以上見證人，在立遺囑人口述下，
由其中1位見證人作為代筆，代替立遺囑人書寫等，最後在所有見證人及立遺囑人一同簽名後，才算完成程序。
但因代筆遺囑的相關規定不需要如公證遺囑、密封遺囑必須公證，也非自書而成，便成為犯罪集團偽造的優先選項，
例如針對無法定繼承人的獨居身故老人等，只需找人頭充當見證人、受遺贈人，並偽造立遺囑人簽名，即可看似完備該有的程序；
此若再加上認證，加強對假冒代筆遺囑的可信度，一時間很難區分真偽。
因此，若運用時能更進一步採用遺囑信託的方式，將可真實延伸立遺囑人在財產管理、分配上的意思。
方法2》地籍異動通知：
為因應不動產抵押貸款、移轉假冒的情況發生，內政部早於2016年10月31日起，推出地籍異動即時通服務。
只要名下已登記的不動產被設定抵押、移轉或書狀補給，在辦理收件、異動完成時，系統將自動通知義務人或權利人。
此作業方式預期能協助不動產所有權人即時掌握權利異動的資訊，確保自己權益。
而如果發現已經被犯罪集團持有權狀、印鑑證明，向地政事務所申請抵押權設定登記等不法作業的話，
建議可於第一時間填妥異議書，通報地政機關駁回該案件的申請。另請記得註銷原已設置的印鑑證明，以防後患。
台灣高齡者獨居與年輕一代不婚不生的趨勢愈來愈明顯，使未辦繼承或採遺贈的可能性預期增加。
除了如何靠投資累積資產外，保全自己的資產與財富，避免被犯罪集團掌握操作是相當重要的，不可不慎。
Smart
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發表於 2025-6-25 20:30:06
