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劉姓讀者在99年6月15日透過住商房屋七張加盟店買到新店區北新路的房子，是一棟12層樓的中古大樓，他買在4樓，但簽約後發現，該大樓的10樓曾發生過兇案，是該區域知名兇宅大樓，且在大樓的2樓及3樓，曾發生過房客自行鑽柱改裝潢，結構安全遭到破壞，有安全疑慮。要求住商及賣方返還價金，但遭到拒絕；他懷疑是黑心仲介與投資客合謀來詐財。
他說，看到這房子到簽完約才3天，房價一共1580萬元，買到47.7坪，跟附近的房價一坪40多萬元相比，真覺得是打了8折的便宜，以為討到便宜很開心，但當時還是懷疑，就問仲介甘葆楨有沒有發生過兇案之類的問題，仲介當時沒有直接回答，但在屋況說明書上就勾寫沒有發生過兇案，他自然相信，但在簽完約後又擔心，才四處打聽，原來該大樓的10樓曾發生過兇案，還被報紙大幅報導過，附近的人都知道是出名的兇宅大樓，可是仲介竟然都不講。
另外，2、3樓也發生過房客自行鑽柱改裝潢的事，結構安全遭到破壞，問題2、3樓的房東也提不出結構安全的保證書，他買在4樓，當然害怕安全問題。那事件鬧得頗大，報紙也有登，仲介還是不講，現況說明書上也沒有註明。
他如約付出第一期款項，就是80萬元，包括仲介費22萬元及58萬元的頭期款，但後來問律師朋友才知道，房價提高的假合約可能觸法詐欺，所以不敢履約，再加上有兇宅及結構安全的問題，他要求解約及對方還錢，但對方及仲介都置之不理。
劉先生說，除向自由時報求救之外，也向新北市消保官陳情，希望能趕快解決，更希望能夠修法，如果仲介隱瞞重大瑕疵，要負詐欺罪，而不是業務過失。
法律教室：
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。
本案例劉先生認為，自己所買的房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，認定為凶宅！？
該房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難以認為他人在該樓層非自然死亡將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值。
請參考法網文章：大廈有人跳樓 整棟為凶宅？
關於劉先生買屋糾紛事件，若是合約中沒有特別載明必須告知社區內有兇宅，仲介及賣方無須主動告知買方，也不會構成房屋有瑕疵，也不可能因此解約。
若是買進的標的物是兇宅，即使合約內沒有載明主動告知，賣方及仲介仍有主動告知的義務，因此，可依民法第359條、第365條，買方可在合約簽定內6個月或是交屋5年內提出異議。若是合約內有載明必須告知標的物是否為兇宅，賣方及仲介卻沒有主動告知，買方在15年內可以提出債務不履行，要求賠償，另外還可能構成詐欺。
一般來說不論是不是凶宅，其重點為仲介或屋主有如實告知與否，如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買，就不會有後續的糾紛發生，下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅，但依社會觀念來說多數人仍有禁忌，價錢難免就會被壓低。
※ 買屋附加兇宅條款 保障自身權益
買屋時現況說明書中可附加「買到凶屋、鬼屋或海砂屋時，得解約退款」，才能保障自身權益， 買到凶屋或鬼屋大多是消費者完成購屋進行裝潢時，才從鄰居口中得知，通常會透過調解，讓賣方扣除過戶等手續費用解約退款。
「凶宅調查」是定型化契約一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，凶宅也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」中，如果賣方表明「過去沒有發生過自殺或任何凶殺案」，簽立買賣合約，如果查詢發現與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。
來源：聯晟法網 |
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發表於 2011-11-14 00:19:42
發表於 2011-11-14 21:23:12