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她收到國稅局來函傻了！賣房獲利申請退稅沒這麼簡單
好房News/
2024.09.01 16:37
好房網News記者林和謙／台北報導
財政部北區國稅局表示，個人出售105年（2016年）1月1日以後取得房地，適用房地合一稅課稅規定，如果原有自住房地因住所遷徙的實際需要而必須出售，並於他處另購買自住房地產，為避免因課稅降低其重購房地的能力，無論在出售前、後購買其他新房地，只要新、舊房地都符合自住要件，且出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年內，就可在其應繳納或已繳納房地合一所得稅額度範圍內，申請扣抵或退還。不過金門律師地政士聯合事務所鄔孟衛曾遇到一個實際案例，一個女生賣掉房子有獲利，也繳了房地合一稅，半年後她又買了新房，請代書幫忙辦理重購退稅，但卻接到國稅局來函。
北區國稅局說明，《所得稅法》第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用自住房地稅額扣抵及退還的要件，是以個人於出售原有自住房地（即辦竣戶籍登記並實際居住使用）後，另行購買房地作自住使用；或先購買自住房地後，再出售其他自住房地，且該等房地無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。因此，重購自住房地稅額退還或扣抵的租稅優惠機制是為了鼓勵自住，且自住房地要件以「房地客觀使用狀態」為準，須個人或其配偶、未成年子女於出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」，且無出租、供營業或執行業務使用的情形。
小美賣掉一間持有半年的房子有獲利，也繳了房地合一稅，半年後又買了一間房，請代書幫忙辦重購退稅，但是卻接到國稅局來函提供有「居住」的資料。圖／好房網News記者林和謙
北區國稅局舉例，轄內甲君於110年2月25日買賣取得A房地，後來將A房地出售並於110年11月20日完成所有權移轉登記，自行申報並繳納房地合一所得稅85萬多元；甲君於111年2月15日再購買B房地，向國稅局申請退還已繳稅款，
經北區國稅局調查甲君的2屋雖然都設有戶籍，但A房地並無實際使用水電情形，且承買人也表示購買時為全新空屋，並無裝潢及家具，因此以甲君於A房地無居住事實，核與所得稅法第14條之8規定要件不符為由，否准退還。國稅局提醒，個人出售房地經國稅局核定適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額，若購新房地於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅款。
鄔孟衛指出，自己遇到一個案例，小美（化名）賣掉一間持有半年的房子有獲利，也繳了房地合一稅40幾萬元，半年後她又買了一間新房，請代書幫忙辦理重購退稅，但是之後代書卻接到國稅局來函，請賣方提供有「居住」的相關資料。
鄔孟衛表示，依照《所得稅法》第14－8條規定，個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。 他說，自住房地是指個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買的房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」，且該等房屋出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用；很多客戶都以為只要無出租、營業並辦竣戶籍登記，就可以辦理重購退稅，其實都忽略還需要有「居住事實」，所以民眾要特別注意，應該將有實際居住的文件保留，譬如用水、用電的單據等，以供國稅局重購退稅時可查核使用。
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發表於 2024-9-1 18:26:38
