最佳購屋時機已到臨？

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先聲明喔，這是學者說的不是我說的，要鞭請別鞭我啊～
剛才看到最新一期的housefun好房誌
看到這篇文章想說跟大家分享一下
對於明年房價，大家真的有信心嗎？


「最佳購屋時機已到臨？」淡江大學產業經濟系副教授　莊孟翰


在低利率、錢多為患與M型社會貧富懸殊的畸型發展趨勢下，除非歐債、美債問題繼續延燒，中國經濟出現硬著陸或軟著陸，否則房價不易出現恐慌性賣壓，因此，跌幅也就不會太大。

自從今年8月以來美國以及希臘國債所引發的全球股災，導致各國對於全球經濟展望趨於悲觀，連帶國內股價亦呈現大幅震盪，尤其正當全球都同時籠罩在去槓桿化（deleveraging）陰影之際，政府為平息高房價所導致的民怨，除祭出奢侈稅，更將觸角延伸至預售屋買賣價差的「權利金」漏報綜合所得稅之查稽，還刻意降低房貸、土融與建融比例。

整體市場供過於求，行政院主計處又於11月3日公布全國空屋高達156萬戶，空屋率再向上攀升至19.3％；其次，今年928檔期北台灣推案量自原估計的1,407億元遽降至661億元，不僅不及預估值的5成，更創近5年來新低點；另外，根據不動產經紀業者統計，今年8月台北市6,000萬元以上頂級豪宅成交量較7月縮水60%，亦創2010年以來的單月新低，連帶中古屋也呈現量縮價跌的趨勢。由此不難了解當前國內房地產市場正處於景氣轉折的關鍵時刻，至於何時才會到達U型谷底，則是當前大家最關心的議題。

雖然媒體不斷報導北台灣推案熱絡區域的房價有開始採取降價求售的跡象，即便是搭兩岸關係改善利多預期的101商辦大樓，也傳出調降租金的策略，這究竟是景氣下滑的癥兆？還是受到國際經濟機構普遍質疑中國經濟將出現軟著陸或硬著陸問題之影響，尤其是最近有關第三季的房地產指數調查報告，亦都顯示房價將面臨下修窘況，這是否意味著大台北房價已高漲至臨界點？是則未來房價起伏變化以及最佳購屋時機為何？

想要深入探討此一問題，需將北中南市場清楚區隔，亦須將台北市與新北市房價分開討論。台北市精華地段所受影響較小，尤其是大安區的高級住宅與豪宅、信義區的商辦等，其因在於台商回流，以及政府擬擴大開放陸資企業來台投資的預期心理使然。因此，縱然台北市房價漲勢已屆臨界點，跌幅仍相當有限，除不再漫天要價之外，議價空間約在10～15％之間；至於短期仍未見大幅下跌，實與預售過程不輕言降價，以免造成已購屋客戶退屋的市場特性息息相關。

至於新北市部分地區由於近年房價漲幅過高，例如新莊每坪高達60～70萬元，板橋亦有開價90萬甚至100萬元者，則應格外注意替代性問題。至於供給大於需求的高房價區域未來跌幅應會超過2成，其主要原因還是與這一次行政院主計處所公布空屋高達328,713戶，空屋率再創新高至22％密切關聯。

按照往昔的經驗，一般在連續量縮3個月的情況下，房價就會開始鬆動，如連續半年即會出現較大下跌幅度，如政府再持續查稅或縮減房貸，市場即會呈現衰退而出現大幅降價，惟現階段尚未到達此一地步。因此，未來觀察房價動向仍應以政府政策為主要依據；至於中產階層短期內仍欲購屋或換屋者，可優先考慮中古屋房價開價較合理或相對較低區域，例如台北市的中山區、松山區、文山區、內湖區、南港區、士林區、北投區等，新北市則應以捷運沿線為優先考量