三二九房市加溫築底

瘋狂小龜

年度超級黃金檔期三二九檔隆重登場，如預期，推案量縮小，雖說推案量縮小，惟推案量仍破千億元，是近六年同期的次高量，顯示房價修正後的房市、建商並不看淡，隨著三二九推案的加溫，房市正緩步築底回春中。

市場景氣低迷，各界稍早預估今年房地產三二九檔期，『不復可見』、『只剩交屋行情』；不過根據本刊最新統計，今年北台灣三二九檔的推案量（自三月一日至四月三十日）仍超過千億元，其中案量超過十億元的指標個案就達三十個。跡象顯示，建商信心略有回復，開始試水溫。

房地產『三二九檔』推案情況，向來是業者重要觀察指標，二○○四年SARS過後的三二九檔，北台灣推案量增加到四百六十六億元，即被視為燕子來了的訊號，此後推案量即一路飆升，去年更是一舉衝上二千二百二十億元的天量，業界以『噴出行情』形容驚人案量。

今年開春後，房地產業界對三二九檔多不表樂觀，一般認為在景氣不明加上政府同意延長建照年限，建商應會大幅延後推案時程，但市況顯示，今年北台灣推案量仍達一千零四十五億元，雖較去年少一半，但仍是二○○四年房市反彈以來的第二大推案量。

 

台北縣市份量重

雖說案量縮減，但一千多億元的力道還是夠嗆，但上市櫃建商卻少新案推出，上市櫃推案策略是先將手頭上的舊案賣完，出清存貨為優先，畢竟景氣待回溫，推多了反而增加市場的賣壓。

今年三二九檔中，仍以北縣市為主力，其中台北市的推案量達四百九十八億元居冠，台北縣約四百一十七億元，合計台北縣市的推案量就占了北台灣的總推案量的百分之八十八，其他則主要以桃園地區為主，基隆與新竹地區較少。

雖說金融風暴的影響仍大，整體景氣的走勢也未明朗，但今年的三二九檔，建商還是選擇強力推案，從附表二中可看出，重量級的個案計有三十個，台北市熱門推案地區為—北市大同區、中山區、松山區與文山區，台北縣則為板橋、三重與新莊。

台北市方面，以豪宅主導的去年房市，今年不復多見，但北市仍將出現二個超豪宅建案，其一為位於松山區敦化北路的「文華苑」，為海悅廣告繼北市信義計劃區豪宅「台北信義」推出後的另一個指標豪宅建案，單戶二百六十坪的坪數，若以開價一百五十萬元來算，每戶的金額高達三．九億元，說是超豪宅一點也不為過。

另一個豪宅案，為位於中正博愛特區、樓高三十一層，總銷售金額六十億元的「揚昇君臨」，開價將破百萬元，更因是博愛特區少有的地標型住宅大樓，尚未正式公開，就已吸引達官顯要的注意，頗有與最近火紅話題的「元大一品苑」相抗衡的味道。

台北市的其他指標建案還包括，皇翔建設位於大同區承德路三段、總銷三十五億元的「皇翔圓山」，冠德建設位於萬華區總銷二十八億元的「冠德美麗桂林」，麗寶建設位於松山區光復南路的「麗寶 city1」等案。

台北縣方面，熱門的推案重心在板橋、三重與新莊。位於板橋新板特區，由板信商業銀行投資興建的豪宅案「板信雙子星花園廣場」，總銷售金額達六十億元，據了解開價將高達五十七至七十萬元，將是觀察新板特區房價能否站穩五十至五十五萬元的重要指標。

 

北縣有三個重心區


造鎮引領風騷好幾年的北縣林口與三峽地區，今年三二九檔已不復熱絡的推案，新成屋為主導的兩個地區，趁著房貸利率一再創新低的誘因，包括「活力城」與「童話世紀」等新成屋建案，來人買氣已見增加，周邊其他建案亦出現來人增加的市況，此舉將可有效減輕區域內未賣出的餘屋賣壓。

另外，位於新莊的工業住宅案「峰景鳳翔」，總案量達一百億元，戶數近一千戶，在台北縣都發局要求工業住宅必須先變更為住宅區才能拿到建照的要求下，該案能否開賣，值得密切觀察後續發展。

新莊地區，特別是新莊副都心與頭前重劃區，今年會是推案火紅的一年，上市公司包括宏普、鄉林、興富發等重量級建商，都有大面積的土地在新莊副都心內，三二九檔雖來不及推案，但前期作業已開始動起來，將在今年中旬左右進場推案。

量先價行的房屋市場中，量出來了，這也就難怪建商仍敢推出高價的預售個案了。然而在此同時，部份推案業者已開始擔心房價有高處不勝寒的疑慮，加上銀行對購屋客戶的貸款成數趨嚴趨緊，開發商深怕開價開得過高，嚇走了客戶，推案是如臨深淵、如履薄冰般謹慎。

房價已在成本邊緣

昇陽建設總經理簡伯殷表示，目前銀行資金充裕、房貸利率一降再降，加上房價已修正得差不多，已是購屋時機。
昇陽建設總經理簡伯殷表示，目前銀行資金充裕、房貸利率一降再降，加上房價已修正得差不多，建商已敏捷嗅到，房市將在第三季前回春回溫的市況，因此正加緊佈局下半年的推案。

簡伯殷說，市場新推案在土地與營建成本居高不下，房價已跌無可跌，同時房地產市場在這波金融風暴中受傷的程度最輕，大筆的資金雖暫時以銀行存款為避風港，在穩定性與增值性的考量下，資金將湧進房屋市場，民眾更在抗通膨購屋保值的預期心理效應影響下，台灣房市發展沒有再看壞的理由。



華固建設董事長鍾榮昌認為，對開發商而言，創新高的個案畢竟只是地區的特殊個案，為區隔市場所推出來的特殊產品。
華固建設董事長鍾榮昌認為，對開發商而言，創新高的個案畢竟只是地區的特殊個案，為區隔市場所推出來的特殊產品，未來房價將在谷底盤整一段時間，但下修的空間相當有限。 未來房市將呈現『個案表現』，都會區大部份地區的房價將在平穩中求突破。

鍾榮昌說，對現階段購屋者而言，現在買的是一、二年後的房價，長期來看一定漲，雖說近期仍有全球金融危機的隱憂，加上銀行對房貸的成數緊縮銀根等利空衝擊，使購屋者觀望的氣氛濃厚，但這種現象不會維持太久，所以只要時機對了，建議購屋者還是要出手購屋。


掌握良機慎選好案


對現階段購屋者而言，一味的等待房價大幅回檔，最後可能會變成一場夢，台灣房市長期看漲的態勢並沒有改變，中長期而言，台北市的抗跌與增值性最佳，台北縣的一線城市，包括板橋、中永和、新店、新莊、三重等地區，未來的發展潛力仍十足，桃園與新竹地區的房價，近幾年來根本沒有漲到，房價早已在成本價邊緣，已加溫
所以不管您現階段買還是不買房屋，一味等待絕非良策，已下修的房價，加上現在是買方市場，購屋者可以輕鬆買到便宜又不錯的房屋標的，因此建議準購屋者，還是要努力的去找尋好的標的卡位，才不會在下半年房價開始反彈時才頓足不已。



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現在房市加溫由於政府優惠律率貸款提撥兩百億相信這時是購買房子的最佳時機

《 本帖最後由 瘋狂小龜 於 2009-3-28 01:16 編輯 》

風城老馬

先給大大掌聲鼓勵
數據詳細.說明清楚
如果想購買預售屋的大大們
更應花點時間閱讀一番
對購屋必能有所幫助
感謝大大辛苦整理分享