馬來西亞置業必知

samdmchan

馬來西亞曾推出第二家園計劃(MM2H)，入場門檻不高，因此移居大馬亦是熱點之一，而多數參加計劃的人，也會一併購買物業。「先收租、後自住」的這種投資心態，又有什麼要注意呢？


找當地代理有優勢？
有當地代理坦言，以往客人大多向他們詢問在馬來西亞置業，哪個物業較有升值空間、收租回報如何、容易找租客，但現在他們多問簽證，以及第二家園計劃、或者哪裡多華人聚居等。

當地代理可更了解海外客到馬來西亞的問題，例如把寵物、家具寄運到馬來西亞時的程序與注意事項。根據政策，海外人士在馬來西亞買樓，須得到當地州政府同意。一般申請時間動輒一至兩個月，但當地代理更熟悉政府運作，變相可縮短處理時間，最短一星期內便能協助外國人購買核准證。

收租回報保證有陷阱？
根據馬來西亞政府的官方樓價指數，最新攀升至193.6，較2010年時金融海嘯後的谷底翻了接近一倍。問題是在大馬買樓收租，如何找尋優質租客也是頭痛問題，發展商用「租金回報保證」來吸客，就成為谷客的殺手鐧，但卻也是陷阱所在。

發展商會怎樣做呢？他們會將出租工作外判予第三方公司進行，不會由他們自己做，要很視乎哪一間公司協助你做租務，他們是否有經驗？因為在馬來西亞曾有個案提供租務回報保證，去到第二年公司就結業了，所以買家要很清楚誰人來負責出租你的物業。

馬來西亞買樓收租、受樓獲利要繳稅？
除非你本身是馬來西亞永久居民，否則標準稅率是26%。但在馬來西亞收租，有很多雜費支出可以扣減，經紀佣金、裝修費、地稅、門牌稅、貸款利息也可以用來扣稅，變相很多人也不用交太多的稅項。

放租可扣稅項目
可扣稅項目：

• 地稅、 門牌稅
• 供樓貸款利息
• 保險費、裝修費、 傢俱費用
• 租務托管費、經紀佣金
• 10%-15%的租金收入
  

在馬來西亞買樓有什麼保障？
馬來西亞政府有《房屋發展法令》保障購買的產品與買家，同時買賣合同也是標準的，不會偏幫任何一邊。

另外，樓價是按房屋建築進度支付，並規定簽署買賣合約後36個月要交樓，遲交樓須向買家賠償，按樓價10%作為賠償額，逐日計算。要注意，有些發展商要求買家簽署文件，放棄追討遲交樓的賠償，準買家記住不要簽署類似文件。

如實際面積跟合同的面積有超過2%的差異，可以要求發展商賠償，因為法例規定，律師會以信託身份保管樓價半成，有什麼事也有半成樓價的保障。

但當然也有物業不受規管。如果購買的是現樓，或近年流行的「混合式發展項目」，例如有商場、住宅、寫字樓的發展項目，或酒店連住宅發展項目，由於有機會屬「商業契約」，未必法令規管。要知道購買的是否住宅項目，看看需簽署的文件是否法例規定的指定買賣合約就可以。