房地產投資

jeff15388

前一陣子，學生套房租賃市場正夯，建商出售學生套房廣告上，宣傳了許多投資的訊息，包括詳列投資收益報酬算式，以吸引投資人購買，然而這些觀念有一部份是似是而非的，不動產收益法的概念是以未來的收益折現成現在的價值，最常見的就是直接資本化法，公式為
不動產價格＝不動產未來每年之客觀淨收入÷投資報酬率[9]
本文就針對此一公式，作以下一般性之分析

1.      投資者要求投資報酬率的影響
上述的公式得知不動產價格與客觀淨收入是呈現正比關係，換言之，收益越高(能夠獲取的租金越高)，不動產價格越高，而投資報酬率與不動產價格呈現反比關係，換言之，所要求的投資報酬率越高，不動產價值會變低，例如：一間房屋，屋主要價600萬，每年的客觀淨收益約是30萬，若投資者的報酬率要求是10%，那投資者願付的價格是30萬÷10%＝300萬，若投資者的要求報酬率是3%，那投資者願付的價格是30萬÷3%＝1,000萬，所以報酬率的決定影響著不動產的投資價格，上述例子在報酬率10%情況下，投資者不會購買那間600萬的房子，但若在報酬率3%情況下，投資者可能就心動了，會購買那間房子，雖然每位投資者要求的報酬率並不相同，但基於機會成本原則與市場的競爭下，每位投資者要求的報酬率會漸漸趨近於一致。
2.      租金與報酬率的計算
    這裡的租金指的是不動產的客觀淨收入，租金的收入必須扣除管理營運不動產的成本，往往看到有人估計房屋的租金是這樣計算的，例如：房屋買價200