買中古屋一定要知道的事

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台灣每年房屋買賣移轉約40萬棟，根據房仲業者保守統計，中古屋的交易占全體市場的6成以上。

國人偏好買中古屋的原因在於能眼見為憑， 對屋況掌握度較高，還可以馬上入住。而預售屋雖然要準備的頭期款比較少，但買預售屋就像投資一紙期貨，交屋後，很可能與原先預期有出入，最壞的情況是建商在興建過 。

程中落跑或倒閉，投入的資金不僅血本無歸，搬進新家的夢想更遙遙無期。


相較買預售屋的不確定性高，買中古屋雖然好處多多，但不可否認，「買中古屋和買到事故車、泡水車一樣，也存在著高風險。」一位房市投資客表示，中古屋最常碰到的問題就是買到瑕疵屋、惡鄰屋、產權不清的房屋等。如何避免買到不良的中古屋或陷入購屋糾紛，購屋新手一定要知道以下10件事。


鄰近大型建築 小心買到施工損鄰屋


很多人買房子會挑選鄰近大型公共建設的地段，但住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。


要避免買到類似房子，除了向附近鄰居打聽外，亦可到各縣市政府的工務局詢問，大樓是否為列管的對象。不幸碰到時，屋主須在建築物頂樓蓋好後2個月內提出，如超過期限，受損戶必須舉證，曾在期限內以書面文件向起造人或承造人告知損壞。


開價與市價差距大 小心買到事故屋


便宜房屋人人都想買， 但如果中古屋的開價只有市價4~6折，就要擔心是否為事故屋，像是曾經發生非自然往生的命案或火災等，因為這些產品在市場幾乎乏人問津，只有少數特殊宗教信仰的人願意接手。


事故屋很難從權狀或肉眼觀察，最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問，或上台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com） 查詢；房仲公司目前已把凶宅列為應告知的義務，購屋人要保障自己權益，可在合約書註明「若為凶宅可無條件解約、退款」。


臨近山區 小心買到順向坡住宅


「順向坡」是指岩層走向與山坡方向一致，房子基地若位於順向坡，容易土石滑動。今年國道三號走山，又喚起民眾1997 年林肯大郡倒塌的記憶，其實基地若位於堅硬岩石或坡度低於15度，仍屬較為安全的山坡住宅。


台北市民可利用門牌、地籍至台北市大地工程處（gisweb.ed.taipei.gov.tw/gisweb）， 點選「GIS」查詢。現場看屋則可觀察擋土牆，最好避免買在擋土牆第1排，且擋土牆高度最好介於4~6公尺，超過10公尺就要很保留。


買到徵收屋 小心補償金低於購屋金


日前有位男子透過仲介花508萬元買下法拍屋，但事後才知道房子2年內將被徵收，且補償金可能只有300萬元。由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋，必須查明都市計畫現況，從法律面來看，的確有鑽法令漏洞、規避責任之嫌。


避免類似事件，可向各地政事務所申請「使用分區證明」，確認房子是否為公共設施預定地。若委託房仲購屋，可要求提供相關資料。


花半小時 判斷鄰居素質


「千金買屋、萬金買鄰」雖然是句老話，但碰到好鄰居，比買到好房子更重要，是新手買屋的第一守則。看屋時最好花半小時，從頂樓沿著樓梯間往下走到地下室，觀察樓梯間是否被雜物堆滿、頂樓逃生門是否維持暢通、地下停車位是否違規停車，或是布告欄上繳交管理費的比例等，做為判斷管委會是否運作健全的標準。


至於判斷鄰居素質的高低，則可從門口堆放的鞋子數量和款式，以及地下室停放的汽車品牌，大致判斷該大樓住戶人口多寡、經濟能力與品味。


地基要穩 必須避開斷層與回填屋


台灣處於地震帶，基地若位於斷層帶上，房屋的結構就容易受創；若基地是由池塘或水道經過回填而成，因土質鬆軟，房屋地基也較不穩固。


要了解基地的歷史背景， 可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖，再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖，相互比較；或至中央地質調查所（www.moeacgs.gov.tw/main.jsp）點選「地質資料整合查詢」，找到活動斷層的經緯度，再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度，就可知道兩者的距離。


漏水屋難解 避開為宜


根據內政部地政司不動產交易科的統計，「房屋漏水」在房地產消費糾紛中排名第2，且已連續多年在前3名，要避免買到漏水屋，應仔細觀察最容易漏水的地方，像是窗戶四周、內外牆交接處、浴室及廚房的天花板或設備下方等，也可考慮請水電工程人員陪同鑑定，比較保險。


若透過房仲購屋，可要求提供「房屋現況說明書」，以確認房屋現況。目前許多房仲公司有推出漏水屋保固服務，但要注意的是，保固服務有除外責任，像是屋齡過高、頂樓加蓋違建等，對於保固的額度也設有上限限制。