地上權與土地租賃有何不同？

絕對官僚

地上權與土地租賃有何不同？

　　所謂「地上權」，既然是為建造建築物或其他工作物、或為培植竹木為目的，而使用他人土地的權利。或許有人認為此種內容，藉土地租賃的方式亦可達成，但二者仍然是有重大的區別。租賃權人的地位，遠比地上權人為弱。較重要區別有：

（一）地上權是物權，不經登記，就不發生效力。租賃則是債權，原則上不須經過登記。但不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不訂期限之租賃。

（二）地上權繼續存在的期間，並無最長期的限制。租賃契約繼續存在的期間，最長為二十年；超過二十年者，縮短為二十年。

（三）地上權人，除契約或習慣另有限制外，可將其權利讓與他人（民法第八百三十八條）。而土地租賃，不經出租人的同意，不可將租賃物轉租給他人（民法第四百四十三條）。

（四）地上權的成立，固然多應支付地租，但約定不付地租，未嘗不可。而土地租賃，則以支付租金為必要。

（五）地上權縱然由於不可抗力妨礙土地的使用，也得不請求免除或減少租金（民法第八百三十七條）。而租賃，倘若由於承租人自己的事由，致租賃物一部減少者，可請求減少租金（民法第四百三十五條）。

（六）地上權積欠地租達二年的總額，除另有習慣外，土地所有人可撤銷地上權（民法第八百三十六條）。而在租賃，必須出租人先定相當期限催告後，逾期還不為支付時，才可終止租約（民法第四百四十條）。

（七）地上權人不得請求土地所有人為土地之修繕，土地出租人則負有修繕之義務（民法第四百二十九條第一項）。

來源：聯晟法網