購屋全額貸款，業者反悔，怎麼辦？

絕對官僚

購屋全額貸款，業者反悔，怎麼辦？

台南陳先生因售屋小姐允諾要幫忙全額貸款，一口氣簽下585萬元的預售屋合約，事後對方卻改口，無法幫他辦理全額貸款。他消費者氣得向消保官投訴，「我存了一輩子的錢，沒想到買屋卻搞得一肚子火！」 台南市消保官傅然煇說，業者的口頭允諾也是契約的一部分，若消費者舉證，經查證屬實成功，依據民法，業者已涉及債務不履行，消費者可主張解約、或要業者承擔損害賠償的部分。陳先生昨向消保官投訴，自己平日與妻子倆省吃儉用存錢，為趕在孩子上小學前購房。夫妻倆今年終於在永康區找到心目中的預售屋，但因預算有限、本想打退堂鼓，售屋小姐卻允諾，會幫他向銀行辦理全額585萬元的貸款，於是他付了10萬元訂金、簽下合約。 之後，售屋小姐來電說，依照他們的經濟能力，僅能貸到500萬元，其餘的85萬元可能要自行吸收，或辦理信用貸款。但陳先生因考慮到無法負擔每月高達3萬元的信用貸款利息，便想解約，卻被對方以合約已過「審閱期」，拒絕解約與退還訂金。 傅然煇說，依照內政部公布的預售屋定型化契約，業者需在合約上註明期限，並主動告知至少5日的審閱期。消費者也有權將合約帶走、不用盲目作決定，因此，若業者違反規定，便不構成契約。 他說，去年至今年9月止，房屋買賣糾紛高達125起，光是預售屋糾紛就有15件，民眾購買預售屋時，一定要先看清楚合約，並請業者將口頭允諾以白紙黑字寫下來。

【疑義】

按買賣債權契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（註一）；契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則（註二）、公序良俗（註三）、強行規定（註四）等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就（註五）」或「有情事變更情事（註六）」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨（註七）為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之，註八），向債務人請求之。

又「全額貸款」之約定，亦屬諾成契約，不以訂立字據為必要，口頭約定亦可；而契約成立後，當事人間約定，除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外，基於契約自由原則，仍屬有效；而且基於債之相對性及契約嚴守原則，除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外，當事人即應依債之本旨為給付，債務人未依債之本旨為給付，自屬債務不履行，債權人自得依約定及債務不履行之相關規定（未約定時，補充之），向債務人請求之。

然當事人間如對「有無約定全額貸款」？有所爭執，則依民事訴訟法第277條之規定，除法律別有規定，或依其情形顯失公平（註九）外，當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證之責任，當事人如無法舉證，受敗訴之判決，自不意外，所謂「舉證之所在，敗訴之所在」，即由此而來。

從而，本案報導如屬實，台南陳先生要實現其利益（即依約定及不完全給付之相關規定，限債務人相當期限履行「全額貸款」之約定；債務人逾期未履行，則解除契約，請求返還已給付之買賣價金及所生之違約金、損害賠償），就可能須在「舉證方面」多加著墨了。當然，如能請業者將口頭允諾以白紙黑字寫下來，自是更能杜絕爭議，省去不少舉證的負擔。

另外，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（http://www.land.moi.gov.tw/law/new/981030預售屋應(不得)記載事項.doc）第18條：「（一）第七點契約總價內之部分價款新臺幣＿元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。（二）前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：１、不可歸責於雙方時之處理方式如下：（１）差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。（２）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。（３）差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。２、可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。３、可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起__天(不得少於三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。（三）有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。」訂有相關差額之處理方式，也值得注意。「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」其他內容，亦同。蓋消費者保護法第17條業明定「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」，對消費者有較好保障，自值得注意之故也。

【註解】
註一：民法第354條第2項：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例：「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決：「按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。」等參照。
註二：民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三：民法第72條：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例：「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四：民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」參照。
註五：例如：契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。

來源：台灣法律網