如何杜絕買到凶宅?

old2009

為人作保要小心，余姓婦人幫丈夫作保租房子，後來丈夫在屋內上吊自殺，房子成了凶宅，房東以房子價值減損，向余婦求償，法院認定價值減損18%，判余婦賠償61萬餘元。不過余婦人在事發後拒不出面，也不知去向，房東即使勝訴「也不見得拿得到錢」，房子成為凶宅後，房東可能得概括承受。桃園地院調查，余姓婦人的丈夫邱姓男子，2年多前和妻子鬧意見而搬出去住，由妻子當租約的連帶保證人，邱租下一戶公寓，在租約未滿前，疑欠債等問題，在租住處後陽台上吊自殺，遺體隔了3天才被發現，屍臭四溢，鄰居議論紛紛，事發後，房東認為房子變成凶宅、價值減損，也很難賣，向余姓婦人求償。法院審理時，余姓婦人沒有出庭，也未做任何答辯，法院查出她已搬離老家，不知去向。法官檢視房屋租約，其中載明「房客應注意使用房屋，除天災地變等不可抗拒的情形外，因過失造成房屋毀損，應負損害賠償責任。」而毀損應包括客觀價值的降低，因余姓婦人是連帶保證人，視同主債務人，房東主張她要為價值減損負責。法院委託估價師針對房客在屋內上吊自殺鑑價，經比照鄰近區域房地產價值後，估價師認定變成凶宅後，房價折損18%以上，核算是61萬餘元，法官以余姓婦人是租約連帶保證人，判她要為這筆房價減損費買單按凶宅，從經驗法則來看，雖得認為有滅失或減少其價值，但是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；當事人間未約定時，因民法等法律並未有相關規定，而且就此也無習慣法之存在，則只好求諸於「法理」及「經驗法則」。而所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。

又凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，始能杜絕糾紛。

至於解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（註四）。另，解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。

從而，本案報導如屬實，法院肯認凶宅有滅失或減少其價值，固屬肯定，惟在當事人間之約定「房客應注意使用房屋，除天災地變等不可抗拒的情形外，因過失造成房屋毀損，應負損害賠償責任。」中的毀損解釋，法院係認定應包括客觀價值的降低，惟此解釋真的符合本契約文字中所表示之當事人真意嗎? 此解釋是否已通觀全文呢(為杜絕爭議，建議將該毀損之定義或範圍，具體明確之)?

faef

多問左鄰右舍來打聽看看囉