租屋出售，新房東要漲租金，該如何？

絕對官僚

租屋出售，新房東要漲租金，該如何？

案例事實：甲原本和出租人乙簽訂好租賃契約，以每個月租金5000元為給付；但乙後將房屋轉賣給丙。丙告之甲要漲租金為每個月8000元。甲主張當出租賃契約簽定是每個月5000元的租金，但丙也向甲主張現在屋主是丙非乙，希望甲遵照丙的要求。

一、依照最高法院83年台上字第3243號判例 即明白表示：「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。」
基於債之相對性，前後兩屋主間之買賣契約，只在其兩人間有效，承租人並不因此受拘束。　　

二、所有權讓與不破租賃
民法第425條第1項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
此係特別保護承租人所設之規定，新所有權人依此條發生法定契約承擔，必須承擔原所有權人契約當事人之地位而成為原租賃之當事人。這是民法針對債之相對性所為之特別規定，承租人跟原出租人的租賃契約關係，轉變為承租人跟新出租人的契約關係，新出租人須受原租賃契約之約束。

簡單講，將租賃契約拿出來，就是原本出租人的名字，變成新的屋主而已，其他都不變。所以如果原本契約是每月5000，除非經過契約雙方當事人同意重新約定，否則新屋主不得任意違約，不然即有違約金賠償的問題。

來源：天秤座法律網