房仲人員的「說」與「不說」

絕對官僚

房仲人員的「說」與「不說」

房仲人員各個能說善道，但有的時候，房仲的話太多，會給自己惹上麻煩，實價登錄後，有房仲向媒體透露台北市某豪宅交易案的詳細資訊，涉及無故洩露客戶秘密，內政部揚言開罰，即為一例；有的時候，房仲的話有所保留，同樣會出問題，房仲在銷售房屋時，如對房地產的現況隱瞞重要資訊，會被法院判賠；房仲人員在「說」與「不說」之間，分寸應該如何拿捏？

法律評析

房仲的法定義務，簡單地說，可以分為「說」與「不說」二種，前者是指房仲應向委託人據實報告銷售狀況，不得隱瞞或為不實之報告，以及根據「不動產說明書」應向買方詳細解說房地產的現況；後者是指房仲人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，負有保密義務，不得無故洩漏。

民眾與房屋仲介簽的「委託房仲銷售契約」，法律性質上為「居間」的一種，依據民法「居間」的規定，房屋仲介人員關於訂約事項，應就其所知據實報告各當事人。「不動產經紀業管理條例」第二三條也明文規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說 。

向客戶詳細解說，這是房仲「說」的法定義務，但不少的房仲卻沒有做到。根據內政部的房地產消費糾紛統計，所有房地產消費糾紛中，以房仲業者隱瞞重要資訊佔大宗。如果房仲業者沒有向委託人據實告知屋況，使委託人蒙受損失，不但不能向委託人請求報酬及費用，如造成消費者損害，還要負賠償責任。

目前司法實務上都採這種見解。認為房屋仲介公司替民眾媒介不動產之買賣，雙方成立民法上之「居間」法律關係，「居間」成功時，房仲可以收取服務報酬，倘若房仲違反其對於委託人之義務，就不得向委託人請求報酬及費用。

在台北市不動產仲介經紀商業同業公會的官網上，列出很多房仲人員隱瞞重要資訊的具體案例，包括：隱瞞兇宅資訊、隱瞞買賣土地為斷層帶且曾有地層傾斜情事、帶看房屋時未告知增建部分為違建、未告知法定空地為既成巷道、未事先告知房屋佔用鄰地、未告知房屋地面起伏落差過大之瑕疵、未告知該屋頂樓有多座基地臺、隱瞞房子曾被公告為危險建物、隱瞞房屋有漏水情形等等。這些案例都可供房仲人員參考並引以為戒。

在房仲人員的「不說」方面，「不動產經紀業管理條例」第二五條規定，經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏 。這項規定目的在防止房仲人員大嘴巴，任意將別人的隱私隨便外洩。但過去很少有房仲遵守此一條文，而主管機關也很少引用此一條文來處罰房仲。使得大家很容易忽略了房仲還有保密的義務。

實價登錄上路後，消費者及媒體都很注意房價的變化，有媒體報導台北市信義區某豪宅交易案件，報導中不只披露房屋交易價格、屋齡和車位數量，連買賣雙方身份也略有描述。很明顯這是房仲洩漏的。這一次，主管機關內政部不再視而不見，內政部地政司表示，業者須遵守營業秘密，不動產交易經紀人不得無故洩露客戶秘密，違反者可處申誡處分。

內政部地政司指出，地方縣市政府如果查證房仲業者或仲介人員洩露客戶的房地產交易資訊，可予以開罰，地政司呼籲仲介業者不要觸法。

實價登錄是內政部的重點工作，包括「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」以及「地政士法」等「地政三法」，均明定實價登錄資料涉及個人資料部分不得對外提供。內政部公佈實價登錄資訊時，對於成交案件門牌亦以區段化方式處理，就是要避免登錄者的隱私外洩。現在房仲介業者卻無故洩漏客戶購置房地產價格等相關資訊，豈不是故意跟官方過不去。

房仲人員違反法律規定的「不說」義務，「不動產經紀業管理條例」的處罰很輕，只處申誡處分，對房仲來說，記個申誡沒什麼大不了的，嚇阻效果顯然不夠，如果真的要業者不得無故洩露客戶秘密，罰責上似乎應該再加重，才會有效果。

來源：天秤座法律網