百年老廟淪無殼蝸牛 優購權無法讓買賣翻盤

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【法官趕土地公4】百年老廟淪無殼蝸牛 優購權無法讓買賣翻盤

鏡週刊 2021/10/17 10:56

具百年歷史的福壽宮土地公廟 位於捷運後山埤站附近，土地開發價值大。
台北捷運後山埤站附近有一座百年歷史的福壽宮土地公廟，因座落在忠孝東路五段旁一塊50多坪土地上，地價增值潛力驚人，但因早年廟宇與鄰地欠債地主未進行土地分割，有買家透過銀行拍賣程序購得土地後，向法院提出拆廟還地請求，百年老廟恐將淪為無殼蝸牛，眾多信眾為神明落難抱屈。

福壽宮土地公廟位於台北市忠孝東路五段787號旁，與中坡北路只有一巷之隔，地處熱鬧繁華的東區街頭，由於距離板南線、信義線、松山線都在一公里範圍內，土地增值空間相當大，但也引來投資客覬覦。

福壽宮土地公廟建廟可追溯到清朝末年，早年松山地區無人開發，是塊鳥不生蛋、不具開發價值的荒涼之地，當地居民根本沒想過為廟宇與鄰地進行土地分割，如今彈丸之地搖身一變價值連城，當年的一時疏忽，如今害得土地公可能要變成「無殼蝸牛」。

土地公廟命運靜待法院最後裁決。
熟悉土地買賣的代書L女表示，類似個案在北市土地買賣爭議時常可見，別小看那小小幾坪畸零地，若能與隔壁土地整合都更，開發價值幾乎以翻數倍計算。她認為，優先購買權可分成兩種效力，一種叫債權效力，即土地法第34條之一；另還有土地法第104條的物權效力優先承購權。

L女指出，土地法第34之一為債權效力優先承購權，它的效力不強，雖法條規定必須優先通知其他地主，但若沒有通知，其他地主也無法舉證指「契約無效」，頂多只能主張造成其他地主有何價損，請求另外賠償，但又因必須證明損害的具體估算方法，損害舉證相當不容易，債權效力的優先承購權無法讓買賣契約翻盤。

另外，土地法第104條稱為物權效力的優先承購權，意指若沒有通知優先購買權人，有優購權者可以主張此效力無效，即可以讓買賣契約翻盤，但此爭議個案不適用此法條。

L女認為，代書在辦理過戶時，大多會在土地登記申請書上切結，指已經有通知優先承購權人，且優先承購權人放棄優先承購，由於這是土地賣方須負責通知，蓋章切結也不是代書負責，是由賣方負責文件切結。一般實務操作賣方通知都是由代書幫忙賣方以存證信函方式通知，有些還是客戶私下要求不要通知，「趕快辦理過戶」。