國泰證期研究部 信義 (9940 TT) Call memo 20240513

rexlin6666

國泰證期研究部
信義 (9940 TT)
Call memo
20240513

1. 1Q24營運成果:營收31.40億元(YoY -27%)，毛利9.49億元(YoY -6%)，本期淨利4.63億元(YoY -8%)，EPS 0.62元
(1)營收下降主因為1Q23認列板橋信義嘉和營收19億元，1Q24沒有延續相關建案的交屋；分店、代銷的營收表現成長9.5億元，彌補建案營收的減少

2. 1Q24事業單位營收比重:信義房屋94%，日本信義4%，大陸開發事業子公司1%，大陸非開發事業子公司1%
(1)信義房屋營收占比較1Q23高主要因為1Q23營收主要來自國內開發事業單位45%(信義嘉和案的認列)

3. 近3年合併營收趨勢:Q1受傳統過年影響，2M營收較低，3M受整體回溫及遞延效應所影響，3M24營收升至13.68億元。

4. 1Q24其他綜合損益(稅後)3.57億元(YoY +6559%)
(1)受惠於台灣、日本股市影響，公司投資於玉山、歐力士的股價回升，1Q24 FVOCI權益工具投資未實現損益4288.3萬元(YoY + 475%)。
(2)國外營運機構財務報表換算之兌換差額受美元、人民幣相對新台幣升值的情況下回認3.16億元，YoY 增加3.19億元。

5. 3M24合併資產負債表
(1)整體資產負債表當中主要變動來自FVOCI-流動，公司在1Q24將部分定存做美元債券的投資
(2)償還短期借款及其他應付款後主要資金來源為長期借款
(3)負債比下降至58%

6. 1Q24營業活動現金流出4.47億元，主因為沒有住宅交屋的款項以及支付應付費用，呈現短暫的現金流出的現象。一般而言，在沒有建案挹注的情形下，Q1通常容易呈現短暫性營業活動淨現金流出的現象。

7. 信義房屋子公司1Q24開發案進度
(1)板橋「嘉品」案的114戶已完銷，目前還在興建當中，預計在明年的時候會完工然後在取得使照之後會再進行交屋
(2)新莊「嘉學」案連同4戶店面已銷售完畢，預計在2028年完工，並在取得使照之後進行交屋
(3)無錫「山水嘉庭」案截至3M24已銷售70%，1Q24目前只交屋1套，認列營收1800萬元

8. 觀光旅遊事業開發進度
(1)馬林松酒店:已完成細部設計，目前開始整地並進行打樁工程中，預計2H27正式營運
(2)環灘島:
i. 與當地沙巴大學及保育團體合作，進行海龜及珊瑚復育
ii. 於島上建立太陽能板供電、執行土壤改造與造林計畫申請碳權，並規劃碼頭興建計畫

9. 2H24房市展望
(1)倘若房市沒有強力的抑制政策，可延續上半年房市熱度，但因為2H23基期較高，預期2H24交易量的年增幅將趨緩
(2)新青安房貸買氣仍在，總價將在700~1,500萬元
(3)台股資金動能強勁，房市在資金面與信心面皆強
(4)雖然FED下半年可能降息，但國內利率維持不變的機率較高，這方面對市場上的干擾較小
(5)市場仍偏向屋主的市場，對價格會有推升的動能

Q&A
1. 目前環灘島申請碳權的進度還在初步的階段，像是可行性分析等報告還需要向國際性認證組織去做提交。至於跨國的碳權以現在來說還不行在台灣抵用及販售，不清楚未來是否可在國際間進行抵用及販售。

2. 雖然目前先將經營體質及狀況做一個精實的整合，再加上數位房仲的轉型力道加成下，店數減少的同時店效有增加，但對其提升幅度尚未滿意。展店計畫會在人才品質到位，並在人效、店效做一個有效提升下，才有可能會在熱區作展店。短期之內會以顧好分店為主，在展店計畫的部分並不積極。

3. 手上的高大案會在台積電建廠及科技廠發展的進度情形去做配合，但現在仍會以雙北地區為主去做開發的相關業務。暫時沒有購地計畫，以合建為主。合建案較多在台北市，由於台北市的屋齡相對老舊，所以在都更的部分會跟著政策走。


4. 目前受到中國房市景氣不佳的影響，山水嘉庭目前銷售動能的狀況不理想，預計明年才會完銷，短期內要走出低霾的可能性蠻低的。但是現階段中國二、三線城市在購房的限購上已陸續放寬相關規定，期望景氣在未來能慢慢回溫到正常。

5. 現在中古屋市場的熱度仍呈現交易熱絡、價格緩步升高的狀況。而二手市場對預售市場的帶動性蠻強的，所以目前預售市場的表現是好的。

6. 現在成交量仍穩定，只是在價格上仍會出現實價高交，緩步創高的狀況。現在市場上的待售物件的數量相比一年前稍微少一些，但整體交易狀況還是不錯的。



(*僅供本公司內部同仁參考使用，非經本公司事先書面同意，不得轉發或轉載第三人)