別太天真！交換房地產「無差額」免申報房地合一稅？他慘遭國稅局追稅

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別太天真！交換房地產「無差額」免申報房地合一稅？他慘遭國稅局追稅

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好房網News記者林和謙／台北報導

個人房屋、土地交易所得或損失，是指因買賣、交換等交易房地行為而發生的增益或損失，財政部臺北國稅局表示，因此個人若換出適用房地合一稅制的房屋、土地，應於完成換出房地所有權移轉登記的次日起算30日內、辦理換出房地的房屋土地交易所得稅申報。

臺北國稅局說明，個人換出105年（2016年）1月1日以後取得的房屋、土地，無論有沒有收付價金，應以換出房地的成交價額減除原始取得成本、因取得、改良及移轉而支付的費用、以及土地漲價總數額後的餘額為課稅所得，並檢附交換契約書、成本及必要費用相關證明文件與其他有關文件，辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

民眾交換房地，雙方約定房地交換無差額，沒有收付價金，誤認未產生損益，所以未申報房地合一稅。示意圖／好房網News記者林和謙／攝
台北市的客戶賣掉北市公寓後，到重陽重劃區可以買2間新大樓產品，如今也享受到驚人的房價增值效益。圖／好房網News記者林和謙／攝

臺北國稅局舉例指出，納稅義務人甲君於111年（2022年）間將自有A房地與乙君合意以1,950萬元交換其所有的B房地，雙方約定房地交換無差額，也就是沒有收付價金；甲君誤認此次房地交換未向乙君收取現金且未產生損益，所以認為不需要申報房地合一稅。

不過上述該案經臺北國稅局調查後，發現A、B房地交換當時，金融機構貸款評定價格及同棟或鄰近同類大樓相近樓層的實價登錄資訊，甲君與乙君約定交換價格1,950萬元、與交換當時A、B房地的市場行情相當，並查得A房地為甲君於110年間以總價1,800萬元購入，因此核定甲君換出A房地的課稅所得為120萬元（成交價額1,950萬元-取得成本1,800萬元-移轉等費用30萬元），應納稅額54萬元（120萬元×適用稅率45％），除了要補徵稅額外，並裁處罰鍰。

國稅局提醒，個人換出適用房地合一稅制的房地，應該依規定辦理個人房屋土地交易所得稅申報，如有漏未申報的情形，請儘速於稽徵機關查獲前自動補報，若有應納稅額應加計利息自動補繳，以免受罰。