房東房客互告很多，勞民傷財！ 預防甚於治療！

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【專欄】房東房客互告很多，勞民傷財！ 預防甚於治療！

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10 小時前

【專欄】房東房客互告很多，勞民傷財！ 預防甚於治療！



文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學、不動產估價師學分班主任）


人與人的相處，不免會有意見不合，甚至產生糾紛，產生衝突，如能夠各退一步，那是最好的，或者有一方願意退讓、願意犧牲，也是個方法，但這種情況不多，心胸很難大成這樣，最後衝突沒辦法解決，只好走上法院，氣洶洶的告上法院。一定會贏嗎？當然不是，命運掌握在法官手上，但是得要先繳律師費、裁判費，不管輸贏，而且法院的過程是非常煎熬、甚至痛苦的，絕對是勞民傷財。告輸的，當然很失望很痛苦，告贏的，也是疲累不堪，原來是好友的，變成一生的仇人。告贏的，也是有一些後悔，當初為何不各退一步？但是回不去了！人生難買早知道！

房地產的糾紛，有房屋買賣的糾紛、有房東房客的租賃糾紛。房屋買賣是很巨大的金額，是很多人一生最大的金額，事情無法解決，只有痛苦的到法院提告訴訟。租房子金額相較小很多，但是每個月一萬兩萬的糾紛，看起來是小錢，但是忍不下那口氣，也是走向法院。不管是房東告房客、房客告房東，原來都是關係好的熟人，甚至租了30年了，竟然也要對簿公堂，確是人生悲劇。

114年3月20日有一個很新的判決書案例提到，板橋有位房客告房東，要取回押金2個月2萬9千元，這個金額很小，如果請律師，光是律師費就超過押金了，這真是一件困難的事情。房東說有一些修補的費用必須由押金扣抵，法官最後判決押金可取回2萬2千2百元，含1,335元利息。


107年3月23日有一件判決書提到，房客將房子轉租給他人，房東可否據此中止租賃契約，請房客搬走？這個也是一件很悲劇的案例。因為房客跟房東租房子已經長達30年，都有定期簽立租賃契約，可能因為太熟了，漫長的友誼關係第31年續約的時候，並沒有簽訂租賃契約，然而依民法451條規定，雙方已成立不定期租賃契約，那這樣子房東就很麻煩了，如果有一天房東想要回房子就很困難了，不定期租賃要收回房子，須根據土地法100條的規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。


五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」因為房子要不回，雙方互告，房東的理由是按照土地法100條第一款、需要收回自住。第二款、承租人違反民法第443條第一項規定「轉租」。

「一、承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。二、承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」因此房東必須證明他確實需要自住，因為本來住在外國，但是外國丈夫往故，因此葉落歸根，預計返台居住，因為台灣沒有其他房子。並提出了往夫牌位照片、寶塔使用證明書及全國財產稅總歸戶查詢清單為證，以證明需要回台居住。法官認為「應為可採」。另外關於房客轉租，房客無法提出有力證據，證明轉租給某人有獲得房東或其代理人同意。而且轉租獲取利潤顯見房客非經濟上之弱者，與土地法第100條「保障經濟上之弱勢承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住困境之意旨相違背」。法官認為沒有上開規定加以特別保護之必要，因此判決結果為房東以收回系爭房屋及房客違法轉租系爭房屋為由，依系爭租約第8條、民法第443條、土地法100條第1第2款規定，房東要中止系爭租約並以存證信函通知上訴人「自屬合法」，所以房客就不能再繼續租賃該房子了。


每一場官司都要打很久，原告被告都是疲累不堪，甚至官司要打好幾年。預防甚於治療，在簽訂合約的時候，就要特別留意合約的規定內容是否合法。自己如果沒有把握，就請信任的專業律師看一下，未來才能避免很多不必要的糾紛。