房地產投資

jeff15388

前一陣子，學生套房租賃市場正夯，建商出售學生套房廣告上，宣傳了許多投資的訊息，包括詳列投資收益報酬算式，以吸引投資人購買，然而這些觀念有一部份是似是而非的，不動產收益法的概念是以未來的收益折現成現在的價值，最常見的就是直接資本化法，公式為
不動產價格＝不動產未來每年之客觀淨收入÷投資報酬率[9]
本文就針對此一公式，作以下一般性之分析

1.      投資者要求投資報酬率的影響
上述的公式得知不動產價格與客觀淨收入是呈現正比關係，換言之，收益越高(能夠獲取的租金越高)，不動產價格越高，而投資報酬率與不動產價格呈現反比關係，換言之，所要求的投資報酬率越高，不動產價值會變低，例如：一間房屋，屋主要價600萬，每年的客觀淨收益約是30萬，若投資者的報酬率要求是10%，那投資者願付的價格是30萬÷10%＝300萬，若投資者的要求報酬率是3%，那投資者願付的價格是30萬÷3%＝1,000萬，所以報酬率的決定影響著不動產的投資價格，上述例子在報酬率10%情況下，投資者不會購買那間600萬的房子，但若在報酬率3%情況下，投資者可能就心動了，會購買那間房子，雖然每位投資者要求的報酬率並不相同，但基於機會成本原則與市場的競爭下，每位投資者要求的報酬率會漸漸趨近於一致。
2.      租金與報酬率的計算
    這裡的租金指的是不動產的客觀淨收入，租金的收入必須扣除管理營運不動產的成本，往往看到有人估計房屋的租金是這樣計算的，例如：房屋買價200

a360761

投資房地產 並不是所有的產品都可以投資
需要看位置所在 套房的產品只有在 學區附近 或者是密度較高ㄉ
都會區 工業區 才會有所投資報酬率高的獲利
那一般的別墅產品 則不盡相同 景氣不好 議價空間拉大
或者供需產生平衡 才會有所獲利空間產生
現在台灣的房地產供過於求 怎摸會有好的獲利 那是不可能的
其主要目前需求面萎縮 而且每戶平均人口數都沒有成長
況且台灣的 人口又成長緩慢 何時才能有需求面的產生
真是可憐 以後房子蓋很多 都是沒人住的空屋
問題很多  改天再聊喔

bluewayne

看地點和產品吧~投報率高不一定好~不要貿然進取~人生只有一次~不要拼太大~

qqmain

蓋一堆學生套房
難道沒看到出生率下降
一堆學店搖搖欲墜
到時候恐怕只能蚊子住