2011台灣房市展望 年中房價恐下修

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熱錢年中退潮 新北市首當其衝



專家認為2011是台灣房市的關鍵年，是最好的時代，也是最壞的時代。房價M型化擴散加劇，都會區高房價將蟬聯民怨之首，過熱房市恐於年中下跌，購屋者應「居高思危，步步為營」。政府如何面對2011年的房市變局，有效抑制高房價，將是贏得民心的首要之務。

文 ◎ 吳涔溪

過去兩年，受全球金融海嘯波及，美國挹注2兆美元救市，量化寬鬆政策QE2、QE3，大量資金投資新興市場，中國、香港、台灣兩岸三地房市過熱，根據中國社科院調查顯示，35個城市平均房價泡沫為29.5％，部分城市甚至虛漲七成，有爆破之虞。

三大利多推高房價

在大陸、香港相繼重手打房，再加上南北韓局勢緊張，南韓房市降溫，資金多流向台灣。房仲業者、中信房屋董事長特助胡佩蘭分析2011年台灣房地產，有三大利多，包括國內外經濟環境持續增長、通膨議題為房產加分、游資充沛推高交易量。

至於，市場風險包含升息，以及美元上漲，促使游資回流。胡佩蘭預估，升息對房市影響有限，因台灣民眾房屋購買，自備款持有比例較高。對房市影響較大的，主要在信心面，對於房價過高的疑慮，將使交易量大受影響。

這波信心不足，主要來自台灣房地產市場從2003年開始上漲，已經超過七年的景氣循環，都會區的房價快速上漲，「現在利多已經出盡，沒有理由一直好，這個泡泡再吹，就有破裂的問題。」淡江產業經濟系教授莊孟翰說。

莊孟翰指出，2011年將是關鍵的一年，估計年中，房地產將漲到最高點，接著將轉折下修。

年中將進入轉折點

為什麼年中將進入轉折呢？莊孟翰分析，因為ECFA（兩岸經濟合作架構協議）1月1日上路到年中，陸資等議題發酵，接下來面臨年底立委選舉，以及後年的總統大選，政府在兩岸政策上將趨向保守。此外，美國後年也將舉行大選，創造政策利多，預估今年年中至年底，美國經濟將有起色，熱錢可望消退。

至於下修的幅度，根據「區隔市場」和「區隔產品」有不同的幅度。其中，桃園以南沒有大變動，台北市大安區豪宅和信義區商辦，受ECFA開放，陸資進來微幅上漲。台北市大安信義區以外的區段，將有10～15％的下修幅度。其中房價下修幅度最大的，就是新北市，尤其以投資客居多的新莊，將大幅下修，林口、三峽、淡水，因供給量大，價格也將下跌。

政大地政系教授張金鶚也認為，今年房市雖是榮景的一年，但從總體經濟面及房市基本面來看，支撐這個榮景的力量仍屬薄弱，居高不下的房價，若有一點風吹草動，巿況將反轉向下。

張金鶚套用《雙城記》開卷語形容2011年的台灣房市，「這是最好的時代，也是最壞的時代」，估計將有不少投資客獲利了結，購屋者應「居高思危，步步為營」，勿超過能力，背負過高房貸負擔。

房價M型化加劇

而未來一年，都會區的高房價將伴隨M型化現象的加劇。調查顯示，新北巿民眾購屋須8.9年不吃喝才買得起房子，北巿民眾更須11.1年不吃喝，將薪水全拿來買房子，才夠支付。房價高漲，薪水不漲，房價M型化的趨勢更加明顯。

胡佩蘭認為，台灣房市M型化儼然已經產生，在過去一年這個現象擴散得非常明顯，「手頭資金運用比較充裕的人，購屋不斷成長，量也會越來越集中，中間的部分反而是下滑。」

「『房價M型化』現象，背後牽扯到經濟結構、產業結構和所得結構的問題，特別是ECFA繼續往前推動，貧富懸殊將持續擴大。」莊孟翰分析。

專業者都市改革組織理事長、淡江建築系副教授黃瑞茂則認為，高房價已經成為「城市的宿命」，受薪階層只能往新北市移動，普通年輕人的薪水，趕不上房價上揚的速度，房價變化帶來的人口移動，將使「台北市的城市特性因此改變」。

在亞洲的幾大都市中，台北擁有人口密集、工商業繁榮的面貌，而年輕人的進住，也是台北城市發展的根基，但是，隨著高級住宅和豪宅的興起，房價M型化的加劇，城市的特性將因此改變。

「有錢人投資但不進住、老年人多移居海外或出國、年輕人多買不起房，在豪宅路段附近可能只剩下便利超商和仲介公司，對於整個工商發展沒有幫助。」

不僅豪宅地段在變化，台北市目前很多商業中心也在改變，例如，西門町店面的二樓，因為房價高，但居住品質不好，多半房子二樓空蕩蕩的，「誇張地說，台北市未來可能只剩下純粹的商業區和豪宅。」黃瑞茂說。

政府要務：打擊投資客

針對都會區房價居高不下、薪水族買不起房民怨四起，張金鶚認為，政府現階段最應該做、也最容易做的，是祭出政策打擊投資客，不僅可以抑制房價，也可避免傷及無辜。

去年11月帝寶豪宅法拍創下每坪新台幣204萬元的天價，豪宅在房市中具領先指標意義，為免民眾購屋負擔增加，政府祭出嚴控房市投機力道的政策，例如：查稅、課稅、大幅調高土地公告現值等，企圖削減市場投機氛圍。

胡佩蘭認為，這幾年房價成長中，豪宅具有指標意義，尤其，在特定區段中，高價產品將帶動中古屋順勢上漲，政府將高價產品控制在一定幅度以下，將有助於減緩房價的波動。

莊孟翰也認為，應針對境外投資者課徵「資本利得稅」，可阻斷境外熱錢流入炒高房價。至於，升息不是最好的做法，對於房價沒漲過的中南部地區，將受升息波及，傷及無辜，不利整體房市的發展。◇