不動產節稅有撇步 買賣換屋報稅須知

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不動產節稅有撇步　買賣換屋報稅須知
更新日期:2011/05/04 06:29 張中昌

　　五月繳納綜所稅的日子開始，除了申報程序得弄清楚外，許多民眾更在乎節稅方法，以不動產來說，其實交易、出租、承租等行為，在申報時都能節稅，納稅義務人必須瞭解稅法相關規定外，也要著手準備相關的證明文件，才可為自己爭取到最有利的節稅空間。


◎售屋族節稅法


　　首先，從賣房子的屋主角度來看，最單純情況是因售屋產生所得，而最簡單的申報方法，就是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例說明，當一棟房屋位於台北市，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為37%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為37萬元。


　　不過，若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。


　　永慶房屋契約部經理陳俊宏解釋，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋，達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。


　　也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。


　　此外，陳俊宏表示，如果屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，且當年度不夠扣扺，可以在之後三年的財產交易所得扣除，所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。


◎購屋族節稅法


　　至於從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款。陳俊宏指出，如果購買自用住宅向金融機構辦理借款時，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，來申報扣除。


　　舉例說明，若去(99)年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，就必須以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。


◎換屋族報稅


　　去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，因為同時有購屋及售屋行為，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。


　　陳俊宏強調，「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，所以遇到報稅的時候，常讓民眾感到相當吃力，不過其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。


　　其中包括不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件、購屋的價格必須高於出售的價格、兩間房屋產權登記時間必須在二年以內、兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。


　　陳俊宏指出，購屋、售屋族群只要瞭解稅法相關規定，往往就可以省下一筆不小的稅金，因此可多方詢問專家，蒐集相關的不動產節稅資訊。

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