房東篇租約經公證收回房子免訴訟

johnsonjohnson

不定期租約無法聲請強制執行
將手中閒置資產出租，當個現代「包租公」或，「包租婆」，是不少人心中的夢。但沒當過房東的人也不容易體會，「租產階級」其實不好當，因為房東除了要負起房屋修繕責任外，還要擔心遇到惡房客，簽約時稍有不慎，可能連將來要收回自己的房子，還要先跟房客打官司。
基於保障弱勢權益考量，法律上對黨房東收回房子，或終止租約的限制嚴格。以房客不依約交付租金為例，房客積欠的租金總額，在扣除押金後須達到2期以上時，房東才有權終止契約，若是未明定租期時〈不定期租約〉，房東須先經過訴訟程序，經法院判決勝訴後，才能取回房子。



房客不依約交付租金，或租約到期仍賴著不走，是房東最常遇到的租屋糾紛。房東簽約前，應可先依房客的年齡，身分與租屋用途，衡量是否將房屋出租外，簽約時，應明訂契約的起訖日期，避免形成對房東不利的不定期租約。一般民事上的契約糾紛，需透過訴訟方式才能解決，但民事訴訟勞神傷財，因此，崔媽媽基金會義務律師李岳洋建議房東，為避免日後訴訟，簽約時可要求房客，一同將租約拿到法院公証。
租貸契約經法院公証的最大好處在於，房東與房客任一分不履約時，可以不必經由訴訟程序，直接要求法院強制執行。若房客到期不返還房屋，房東只要拿經過公証的租約，到民事執行執行處聲請強制執行，即可趕走不速之客。房東也可以利用公証租約的強制效力，避免房客不返還房屋押金。
慎選房客注意事項
注意事項:

年齡
(1)房客若未滿20歲，定約時最好得到其父母，法定代理人或監護人同意)
(2)若租屋是該未成年房客日常生活所需〈例如到外地求學的學生〉，如果未經父母同意，租約仍然有效
(3)若為外籍房客，需注意其本國法律之成年年齡

身分
(1)留意房客品行、職業與生活習性，定約時請房客出身分證明
(2)若房客戶籍地不明或工作不固定，最好留存房客身分證影本或要求提供連帶保證人，避免日後收不到房租
(3)若房客為法人〈例如公司、社團等〉，簽約對象應為法人之代表人，或代表人之正式代理人，避免私人名義租用、由法人使用用途

用途
(1)留意房客承租房屋的動機，若發現房客租屋從事非法行為，須立即報警處理
(2)問明承租房屋是自身需求或供他人使用、由1人出面承租或數人共同承租
(3)若出租給公司營業使用，訂約前，應先約定租貸所得應繳稅款由何人負擔