特別拍賣

絕對官僚

特別拍賣

案例：

老王向林先生借貸五百萬元，並以名下之A屋為林先生設定五百萬元之第一順位抵押權，因老王無法清償系爭債務，林先生向法院聲請拍賣系爭不動產，原本第一次鑑價時土地還有五百萬元，但無法拍定，到第三次拍賣時，拍賣底價只剩下三百六十萬元，仍無法拍定，林先生是否可以聲請第四次拍賣？

解析：

強制執行法第九十五條第一項、第二項規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人之意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。」

本件中：

1、在強制執行法修法之前，不動產可以減價拍賣五次，加上第一次拍賣，不動產總共可以拍賣六次，但經過五次減價後，往往使得債務人之財產價值所剩不多，無法完全清償債務，對債權人亦有不利，修法之後，除了減少強制管理之必要外，不動產之減價拍賣至多只能減價三次。

2、故法院經過二次減價後，仍未拍定之不動產，法院會先將該不動產公告應買，願意買受該動產之人，皆得於公告應買期間向法院提出書狀，表明願意購買系爭不動產之意思，法院於收到書狀後，詢問債權人或債務人之意見後，准許應買人應買，應買人於收到法院通知後七日內，繳納全部之價金之後，法院即核發權利移轉證書。

3、在公告應買三個月內，無人應買前，執行債權人皆可以向法院請求減價拍賣，不必等到三個月期滿才聲請減價拍賣，所以實務上有些銀行才公告一個星期，就具狀聲請減價拍賣，如果三個月期滿執行債權人未聲請減價拍賣，則法院會發函通知債權人執行程序業已撤回及發函地政機關撤銷查封登記。

4、附帶一提，如果想購買系爭不動產，又擔心有人與你競標，目前實務之作法，如果是同一天（以法院收狀日期為準）遞出應買狀，法官通常會以抽籤方式決定（亦有法官以收狀時間先後），應買人可以親戚或友人之名義提出數份應買狀，抽中之機率也較高！

來源：台灣法律網