已出租之房屋，房東擅自開門恐面臨法律責任

絕對官僚

已出租之房屋，房東擅自開門恐面臨法律責任

到外地工作，找房東租個房當作窩，但現在租屋，卻惹出糾紛，一名徐姓女大生向廖姓女房東承租套房，去年七月女房東沒收到當月房租，又找不到人，竟然就自己拿鎖匙，打開女大生房門，擅自闖入的舉動，全部筆電的監視器，拍得清清楚楚，女大生告上法院，房東喊冤，是對方遲繳租金，聯絡不上人，才會自己開門。但女大生表示，是因為自己換新手機，舊手機沒帶在身邊，才會聯絡不上，高院最後判決房東必須賠女大生2000元。

法律評析

租賃房屋是社會上常見的交易型態之一，但當中卻也常產生法律上的糾紛，在租屋契約成立後，租賃雙方完成交屋動作，一般而言是指將鑰匙交給房客時，這時必須提醒房東，雖然對於房屋仍然具有所有權，但當交屋的同時房屋的使用權就已經移轉給房客，房東此時已經不得隨意進入房客擁有使用權的空間，若房東未經過房客同意，隨意進入已出租的房屋，或是藉由修繕或檢視承租人房內物品是否損壞，甚至在租約尚未終止前預先帶其他房客進入看屋，這些舉動都已涉刑法第306條侵入住宅罪；民事部分則恐須負擔民法第195條侵害隱私權的損害賠償責任。

若是遇到房東擅自開門進入的這類的問題，房客最好的處理模式，第一個步驟應與房東溝通，表達這類的舉動已有侵害自身的隱私權；若溝通無效，可加裝門鎖感應器、監視錄影機等，充分掌握證據，這樣遇爭議對自身保障也較足夠，並可由調解委員會或報警處理。

但若是房客有積欠租金，並且有拒不回應或聯絡不上的狀況，房東又該如何解決；建議房東若是聯絡不上房客，應先寄存證信函，通知催繳房租訊息，若是逾期沒有回應，才能終止租約，終止租約的表示也可以存證信函表達或是委由律師代發律師函以作證明。特別提醒，若是租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得隨意終止契約；而租賃雙方若約定租金是於每期開始時支付者，並應於遲延給付租金超過二個月時，才可以終止契約，民法第440條對此都有明文規定。租約終止後則可提起返還房屋的訴訟，勝訴後取得執行名義方可強制執行。

若沒依照程序擅自開門闖入，很可能就會構成侵入住居罪，因此房東在處理欠租這類事情上需要特別注意。租屋基金會也指出，房東遇到房客賴帳，最好的方式是雙方先溝通，若是無效再依法律途徑解決。

來源：天秤座法律網