挑戰不景氣錢進重劃區的祕訣

阿拉布拉

【文/住展雜誌】新重劃區推案規模往往不小，初期進住率不高，因此招致鬼城的批評。但這種說法，其實是見樹不見林，若深入分析，就會發現推案量大的主要原因，是來自於重劃區非凡的魅力……

不管房市狀況好不好，不管多頭還是空頭，總是有人唱衰重劃區。唱衰重劃區房市的原因，主要是重劃區推案量大、房子蓋得多，且開發初期實際居住人口量少，所以常被揶揄為「鬼城」、「地雷區」等等。
但持平而論，這些批評言論只單純看到「推案量」，並沒有深入暸解為什麼重劃區推案量這麼大，房價仍舊居高不下，而建商還敢繼續蓋房子？

挑戰不景氣 錢進重劃區的祕訣

建設題材　建商賞臉

為什麼建商會一窩蜂搶進重劃區蓋房子？難道單純是因為重劃區素地多嗎？答案當然是否定的，那原因又是什麼呢？原因大略有以下三點：

一、有建設題材。有些人批評，建商在重劃區蓋一堆房子，到底是要給誰住？但要知道，每一個新建案都是投入鉅資打造，金額從數億到數百億不等，如果真的沒人要買，誰會一股腦丟這麼多錢下去？

建商之所以敢砸大錢投資，通常是重劃區有重大建設，而建設能夠吸引人口持續移入，住宅長線需求看增；在建設支票與人口增長的預期下，不動產價值長期是看漲的，建商才會花費重金推案。
畢竟建商不是笨蛋，不會拿自己的錢開玩笑，如果是一個沒建設、沒未來的重劃區，要吸引建商推案是很難的。例如淡海新市鎮，在早年新建案數量不多，一直到淡海輕軌浮上檯面，推案量才逐漸增加，且在行政院核定淡海輕軌案後，案量與價格頓時爆發。

具備未來性　市場才買單

二、有發展潛力與前景。任何一家建商到重劃區推案前，並不會隨隨便便就砸錢下去，而是會先做市場評估；倘若重劃區不動產沒有增值潛力，或區域看不到未來性，建商不會輕易推案，因為建商絕對比民眾更怕遇到「房子蓋好變鬼城」這個問題。

以桃園青埔重劃區來說，很多人認為青埔一片荒煙蔓草，連家便利超商都很難找，如此偏僻的地方卻蓋一大片房子，實在過於瘋狂。唯差別在於，批評者只看到現在的荒涼；但在有識者眼中，看到的卻是十年、二十年後的璀燦美景。

桃園代銷界翹楚宏特廣告總經理馮輝龍分析，最近有好朋友想要長線置產，問他買哪裡較合適？馮輝龍立刻回答：「青埔！」

馮輝龍分析，投資青埔的眼光要看得遠，因為青埔重劃區的特性是一座國際級城市，擁有完整的基礎建設，高鐵、捷運雙鐵共構且連接航空城，以後又有國泰Outlet、冠德環球購物中心，而產專區未來會有飯店進駐，這麼優質的條件全台僅有一個。

確實，國泰Outlet已預計在年底前開幕，另冠德購物中心也傳出好消息。冠德建設總經理洪錦欽透露，捷運A19站購物中心應會在年底前取得建照，最快明年就會開始啟動開發計畫。
雖然現在青埔推案量大、成交趨緩，但這是重劃區多會遇到的瓶頸，只要人口慢慢移入後就會迎刃而解。馮輝龍強調，青埔從開發至今不過約十年，機能不成熟是正常的；在重劃區開發前期，一定會有人嗤之以鼻，當初批評謾罵信義計畫區是空城的大有人在，而這些人現在都後悔得要死。

信義計畫區花了三十幾年才開發完成，更何況開發僅約十年的青埔？現在若急著論斷青埔是空城，未免過於短視；如果中央負責的航空城蛋黃區持續推動，那青埔未來前景是不可限量的。

產業活絡　需求更強

三、有產業投資。產業活動對房地產影響甚鉅，如果重劃區內有產業進駐，而產業投資熱絡，不僅帶動廠辦、商辦的需求量，還會釋出龐大職缺；外地求職者被職缺吸引而來，部份求職者就會在重劃區內租屋，等到工作穩定後則會購屋，住宅需求量將應聲上揚。

當建商預期到重劃區未來產業投資題材看好，往往會提早卡位獵地，之後再伺機推案。或許有人認為，重劃區所規劃的產業政策看起來虛無飄渺，會不會落實都不得而知，建商就搶先蓋一堆房子，民眾買房風險不會很高嗎？

可問題是，如果建商先推案蓋房子，等到產業投資都到位了，土地價格早就漲翻天了，到時不只土地價格漲翻天，住宅存量也不足，民眾想買房就要花更多錢才買得到。

就像新莊副都心重劃區北側有「知識產業園區」，重劃區內則設有「國際創新園區」（雲端產業園區），未來預計會有數百家公司進駐，創造近萬個工作機會。此外，中央部會約三千位公務人員已進駐中央合署辦公大樓，現在與未來大量增加的就業人口，都是副都心重劃區潛在的房市買盤。

投資重劃區　掌握四要點

不可否認的，今年房市氣氛並不好，所以現在買房更需謹慎；尤其是買重劃區的房子，應留強汰弱，找最強的標的物來投資，適當的資產配置會讓您財富更加保值。

那要怎麼挑選值得投資的重劃區呢？專家建議，應掌握四個重點：鄰近舊市區、在捷運沿線、不可取代性，以及人口成長等四個層面。

第一點，新重劃區與舊市區相鄰，到底有何優勢？馮輝龍解釋，新重劃區幾乎沒生活機能，如果毗鄰舊市區就能解決生活採買問題，而且能直接吸收舊市區自住買盤，發展速度會更強勁。

馮輝龍舉桃園中路重劃區為例，中路重劃區靠近市政府一帶的舊市區，生活機能相當完整，而且舊市區人口密集，換屋族群買氣不虞匱乏，在在為中路重劃區提供堅實的房市發展基礎。當中路重劃區開始推案，市民比較舊市區與中路重劃區環境後，更容易被重劃區優異的質感所吸引，增添重劃區房價想像空間。

捷運線沿線　哪裡最火熱？

第二點，在捷運沿線。捷運已是大台北民眾通勤的重要運輸載具之一，同時也是助漲房價的有力工具。

謝錦峰表示，捷運沿線房價通常比沒捷運的地方高，保值性也較強。他說，像三重的二重疏洪道重劃區就位在捷運三重站旁，擁有新莊線、機場捷運線等雙捷運交會，未來重劃區內還會新增捷運博愛站。

更特別的是，二重疏洪道重劃區就緊鄰著四百多公頃的大台北都會公園，又處於新店溪、大漢溪交匯注入淡水河的位置，等同擁有雙捷運、重劃加水岸，這個條件的重劃區在大台北地區實在很罕見，所以未來潛力不可限量。

由於二重疏洪道重劃區條件強得沒話說，所以新北市地政局在去年年底、與今年三月連續兩次標售土地，結果最高價已逼近每坪兩百萬。謝錦峰認為，在不景氣環境下，二重疏洪道土地硬是飆出高價，如果不是近來房市成交轉冷，土地標脫價格會更高，可見重劃區前景是有前瞻性的人才看得到的。

指定第一名　風險性最低

第三點，不可取代性。馮輝龍指出，每一個重劃區規劃方向都不同，有的以住宅為主，有的以商業為主，有的則以產業為主；其中，最具保值、增值性的重劃區，就是取代性最低的，例如台北信義計畫區、新北新板特區、桃園藝文特區。

這三個重劃區的共通點是「NO.1」，是三都會中最好、最菁華的重劃區，就如同精神指標，只能模仿而無法取代。其餘新興重劃區，頂多只能擠上老二，標榜下一個信義計畫區等等口號，但仍難超越老大哥位置。

因此，投資者購買「NO.1」的重劃區，是相對安全、風險相對低的。

第四，人口成長。重劃區房子蓋得多，其實不是癥結所在；問題在於，人口成長量有沒有提升，產生夠多的住宅需求來消化增加的房屋供給量。

如果人口成長量穩定、快速，那麼重劃區就更具投資價值，反之風險就較高。事實上，投資者只要到各縣市政府網頁，就能查到重劃區內各鄉里的大略人口數和數量變化，就能略知一二。只要在人口穩定成長的重劃區投資布局，原則上就是屬於低風險資產配置。


重劃區房子多　本是正常現象

總而言之，推案量大的重劃區並非都是「鬼城」，因為在重劃區開發前中期，因可建用地多，加上重大建設推波助瀾，推案量本來就容易放大。但隨著重劃區開發成熟，供給量就會快速減少，房價增值性就會更高。

所以，重劃區的房子不是不能買，而是要「聰明買」。只要買對了，要賺到增值波段並非難事；但如果一直陷入在「鬼城」的扭曲印象裡，要想買到好房子恐怕比登天還難了。