買房子要特別注意是否有該大樓不能養寵物、不能掛看板等等規定

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【專欄】買房子要特別注意是否有該大樓不能養寵物、不能掛看板等等規定

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【專欄】買房子要特別注意是否有該大樓不能養寵物、不能掛看板等等規定



文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班主任）


公寓大廈管理條例於民國84年6月28日問世，是為了解決許多公寓大廈鄰居之間以及管委會之間的糾紛與衝突，希望可以和睦鄰居之間的關係，以及提升居住品質！因此公寓大廈管理條例的通過，也改變了鄰居與鄰居及管委會的關係，畢竟一般人不大注意法條，也懶得去看法條。有些法條看了也不懂，因此一有狀況就出現了緊張的對立，甚至誤會及衝突。

例如買房子的時候，養寵物的朋友或需要做生意掛看板的朋友，應該看一下該棟大樓的「規約」，是否有禁止的規定，免得產生許多對立與衝突，買了房卻後悔莫及。「規約」等於是該棟大樓的憲法、最高準則，公寓大廈管理條例第3條第12款規定：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。因此，規約不是管委會規定的，買房的朋友務必請管委會提供「規約」。


公寓大廈管理條例第8條規定：
1.公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
2.公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。
3.住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
管委會縱然有理由告住戶，但也須注意每次的會議也要遵守法律規定，如果有瑕疵，也是會敗訴，需要重新開會，曠日廢時，煩躁不堪！


上面第8條第1項是規定關於外牆不能變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之規定，如果規約有規定，或區分所有權人會議決議有限制，但須向主管機關完成報備有案！買房的朋友如果知道這一條，恐怕會嚇一跳。

通常一般的大樓都是看板掛得五花八門，如果沒有固定得很安全而掉落，也會砸死人或重傷。台北市有極少數的大樓一塊看板都看不到，外觀優雅漂亮、乾淨整潔，對房價的推升很有幫助，能夠做到這樣的管理，當然是要規定在住戶的「規約」，例如台北市安和路、信義路口有一棟中古屋豪宅，非常的美觀和諧，有許多名人都住過這個地方，隨著歲月的飄逝，該棟大樓仍然閃爍著光輝的貴氣。多年前在東湖也看過一棟沒有掛看板的大樓，也是豪華氣派，但是不知道後來有沒有改變規約的規定。

公寓大廈管理條例第23條第3款規定，規約可以禁止住戶飼養動物之特別約定，喜歡養寵物的朋友應要事先去關心這一條，免得引來陸續的衝突與糾紛，心情壞透了。

例如台北高院103.簡上.13民事判決。該案件為甲女士購買了某大樓房子，管委會及前手屋主皆有告知甲女士不能養寵物，而且也說明規定在住戶規約。然而甲女士被管委會發現有幾次帶寵物進出，管委會要求甲女士繳罰款，被甲所拒絕，因而進入訴訟，管委會主張甲應賠償20萬。任何法院訴訟整個過程漫長，不管原告被告皆會感到煩躁與痛苦，是一件悲慘的事。我們應當多研讀相關法條，碰到事情比較有能力處理，預防甚於治療啊！