管委會能否向帶看房屋的仲介收取清潔費?

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管委會能否向帶看房屋的仲介收取清潔費?

民生電子報
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【社區法律 生存指南】管委會能否向帶看房屋的仲介收取清潔費?
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ChatGPT
社區法律專家
  王智恩律師  
案例：近年來房市交易熱絡，社區一直有房屋仲介帶看要出售的房屋，有住戶反映，房屋仲介與來看房的人都不是社區住戶，但是每次來不僅需要使用電梯而且也會弄髒環境，因此
幸福社區大樓區權會決議：管委會要向帶看房屋的仲介，每帶看一次要收取清潔費100元，然而事後卻有住戶認為決議違法。究竟社區區權會可否做出這樣的決議？ 多數社區在住戶規約中都有關於管理費的規定，又或是透過區權會決議關於管理費的相關事宜。而管理費作為社區公共基金的重要來源之一，社區內的公共設施之所以可以持續運作、修繕、清潔，並且不用每次都向住戶收費，就是因為有可以運用的公共基金。 房屋仲介帶人看房雖然是正常的行為，但看房過程中往往會需要使用大廳、電梯等社區公共區域、設施，久而久之開始有住戶認為這些屬於公共部分的東西，社區住戶使用上也有相應的管理費，但仲介明明在做商業行為卻不用付擔這些費用似乎不太公平，因此就產生是否可以向房屋仲介收取使用費、清潔費的問題。 是否可以收取使用費、清潔費： 關於區權會可否決議通過向房仲收取使用費、清潔費，臺灣臺南地方法院106年度訴字第1122號民事判決對此有加以說明。本案中有住戶認為依照公寓大廈管理條例第23條第2項第2款，在沒有記載於規約的情形下不能對各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用有特別約定，並認為這樣的決議是動用私權。 而判決中指出，本案雖然是管委會決定收費，但實際上規約內並未提到管委會是否有對外為收費行為之權限，然而卻有描述未盡事宜由管委會定管理辦法，判決並認為只要其他法令沒有規定，就不會有所限制。 再者因本案管委會表示收取仲介帶看清潔費是基於使用者付費且可以過濾不必客群，與公寓大廈管理條例第36條第3款管委會職務，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項部分相同。而判決也認為住戶所說的共有部分、專有部分使用並不是在說本案的狀況。 而除了有沒有理由收費之外，判決也認為本案決議是管委會考量仲介帶看所衍生對於大樓的問題，所以用收費之機制，達到合理分配成本及安全管理維護的目的，並且每日帶看清潔費新臺幣200元，以使用之手段來說算是輕微得，想要達到的目的也是正當的，並且手段與目的間有合理的關聯，此外，也沒有違背公序良俗或誠信原則的問題。因此最終駁回原告之訴。 從前面的判決，可以知道，在未違反公寓大廈管理條例、比例原則、誠信原則的情形下，向房仲收取使用費、清潔費實際上是符合使用者付費原則的。不過可能需要注意的是，判決中管委會可以決定收費是因為規約裡有授權管委會對未盡事宜訂定，不然原則上還是應該由規約訂立或是區分所有權人會議決議比較不會有管委會有無權限的問題。實務上參考內政部營建署106年8月2日台內營字第1060810969號函釋也有說明，此部分應由公寓大廈規約內容或區分所有權人會議決議。 雖然房仲帶人看房可以收取使用費、清潔費，但若是住戶帶人看房可否收取費用，則可能有疑慮。例如收取電梯使用費，但電梯如果是共用部分的話，對住戶來說電梯的維護費用應該會從公共基金支付，也就是說住戶不會因為使用電梯需要另外收費，此時除非規約或是區權會有特別約定，否則原則上不能向住戶再另外收取這些費用。 收取使用費、清潔費是否要繳稅： 按照財政部93年6月29日台財稅字第0930452887號函，大樓管理委員會將出租外牆、屋頂、陽台之收入納入管理委員會基金部分，因屬於銷售勞務的收入，所以應辦理營業登記並課徵營業稅，也就是說如果被認為是銷售勞務所得則會有繳稅的需要。 而使用費、清潔費是否是銷售勞務，國稅局曾表示管委會為維護社區住戶品質，對房仲業者收取帶看房屋費或清潔費，該行為與大樓停車位對外出租，或大樓外牆、陽台等公設出租給外人，皆屬於銷售勞務範疇，也就是說只要有收取使用費、清潔費，管委會應依規定辦理稅籍登記課徵營業稅。若未依規定申請稅籍登記，依照加值型及非加值型營業稅法第45條是會因此而受裁罰的。 而至於使用費、清潔費與看房費是否有差別，雖然有認為使用費、清潔費是對於因使用大樓設施而收取的管理費用，並作為公共基金，因此不會產生繳稅的問題。然而依照國稅局的描述，無論名稱為何，都是屬於銷售勞務範疇，因此實際上如果大樓有對於房仲收取使用費、清潔費或看房費，就應需要確實辦理稅籍與繳稅。 案例說明： 根據上述說明，幸福社區大樓區權會決議通過由管委會向房仲收取清潔費，並沒有違法，並且只要在未違反公寓大廈管理條例、比例原則、誠信原則的情形下，這樣的決議會被認為符合使用者付費原則。也因此住戶主張收取房仲帶看清潔費違法是沒有理由的。 但是需要注意，因為收取費用會做為管委會管理的公共基金，因此管委會應該要做稅籍登記並向國稅局確實申報以免受到裁罰。

sos3331

所謂「不違反法律」，僅代表該行為未觸犯現行法條，卻不等於它合乎常理、符合社會正義或大多數人的道德標準。
以社區管委會之名，巧立名目向仲介或住戶收取所謂「清潔費」，若缺乏正當性與透明機制，不啻為濫權之舉。
試問，仲介僅是帶人看屋，時間短暫且未造成任何髒亂，究竟是要「清潔」什麼？
若並無實際清潔作業，卻強制收費，便令人質疑其性質是否已偏離服務本質，淪為變相收取不當利益的手段。